¿He comentado alguna vez que el motivo por el que recibo más solicitudes de ayuda es la división de cosa común? Y ojo, que tanto en este blog como en el de Rankia, los post más leídos son los que tratan sobre ese asunto. De hecho, en los últimos diez años las demandas por este motivo se han disparado. Se conoce que la crisis y la necesidad de las familias de aumentar su liquidez las han llevado a ponerse las pilas y recordar que tienen por ahí unos inmuebles de los que no estaban obteniendo nada.
Pronto va a hacer un año que publiqué en Subastanomics «La disolución de proindivisos en las subastas judiciales» y desde entonces ha sido el post más leído y el que más lectores y suscriptores me ha traído.
Tabla de Contenidos
- 1. La división de cosa común, un problema económico
- 2. Como se celebraban las subastas para la división de cosa común. Hasta ayer 15 de octubre de 2015
- 3. Para la división de cosa común: Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria. Las subastas voluntarias
- 4. La reforma que lo cambia todo en las subastas para la división de la cosa común
- 5. ¿Quién paga las costas en la división de cosa común?
1. La división de cosa común, un problema económico
¿Qué pasa con la división de cosa común, que hace unos años eran marginales en términos de subastas judiciales y que ahora son una importantísima fuente de subastas?
Según mi opinión la explicación es sencilla. Actualmente vivimos la mayor crisis económica habida desde la Guerra Civil. Los beneficios de los empresarios han bajado espectacularmente, los salarios de los empleados han caído una media del 20% y además el paro alcanza cifras elevadísimas.
O sea, que es el momento de solucionar de una vez el problema de esa propiedad que tenemos estancada porque no llegamos a ningún acuerdo con el resto de propietarios y cuyo ocupante se niega a ningún tipo de solución.
Hay que resolver ese problema y convertirlo en dinero contante y sonante… ¡¡¡YA!!!
2. Como se celebraban las subastas para la división de cosa común. Hasta ayer 15 de octubre de 2015
Ahora bien, el final evidente de estos procedimientos de división de cosa común es la subasta judicial. Y, hasta ahora, un error muy extendido era señalarla al amparo de la L.E.C 1/2000 actualmente vigente. Sin embargo el art. 670 de la vigente LEC se refiere exclusivamente a las ejecuciones forzosas dentro de los procedimientos de apremio y no contempla estas otras demandas que no tienen reclamación de cantidad.
De ahí que yo siempre haya recomendado que la solicitud de subasta se formulara como «subasta voluntaria», reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que aún no estaban derogados y que encajaban perfectamente con lo que aquí se necesita. Quedando la vigente LEC de 2000 como de aplicación supletoria solo para lo no previsto en la LEC de 1881 o para cuando no hubiera posibilidad de llegar a un acuerdo.
O cuando la cabezonería del secretario judicial hiciera imposible otra solución.
Sin embargo tengo que decir que la inmensa mayoría de las subastas para la división de cosa común, bien por ignorancia de los letrados, bien por la miopía de los juzgados, se han estado celebrando al amparo de la actual LEC y de su artículo 670. Y no veas los follones que esa tontería ha estado provocando.
Pero esta tontería se ha acabado desde ayer.
La broma se ha acabado.
3. Para la división de cosa común: Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria. Las subastas voluntarias
Ayer, 15 de octubre, entró en vigor la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, que ha introducido en su título VII, el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales (que ahora pasan a llamarse Letrados de la Administración de Justicia por el art. 440 LOPJ).
A continuación los cuatro artículos del Título VII de la Ley:
Artículo 108 Ámbito de aplicación
Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.Artículo 109 Competencia y postulación
1. Será competente el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio del titular, y si fueran varios titulares, el correspondiente a cualquiera de ellos. Tratándose de bienes inmuebles será competente el del lugar donde éstos radiquen.
2. Para la actuación en este expediente no será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.Artículo 110 Solicitud
1. Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de los documentos siguientes:a) Los que permitan acreditar la capacidad legal para contratar del solicitante.
b) Los que acrediten su poder de disposición sobre el objeto o derecho de la subasta. Cuando se trate de bienes o derechos registrables, se acompañará certificación registral de dominio y cargas.
c) El pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.
2. En caso de existir arrendatarios u ocupantes del inmueble de cuya enajenación se trate, el solicitante deberá identificarlos en su solicitud inicial, procediéndose en tal caso, en la forma prescrita en el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. En la solicitud podrá pedirse al Secretario judicial que acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. De estimarse procedente, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de este Título.Artículo 111 Tramitación
1. El Secretario judicial, antes de resolver sobre la solicitud, consultará el Registro Público Concursal a los efectos previstos en la legislación especial.
2. A la vista de la documentación, resolverá lo que proceda sobre la celebración de la subasta.
Si acordare su procedencia, el Secretario judicial pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la existencia del expediente con expresa especificación del número de identificación fiscal del titular persona física o jurídica cuyo bien vaya a ser objeto de la subasta. El Registro Público Concursal notificará al Juzgado que esté conociendo del expediente la práctica de cualquier asiento que se lleve a cabo asociado al número de identificación fiscal notificado a los efectos previstos en la legislación concursal.
El Secretario judicial pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la finalización del expediente cuando la misma se produzca.
3. Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Secretario judicial solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con anterioridad el Secretario judicial notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se computará desde que el Secretario judicial notifique su reanudación.
El Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.
El portal de subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
4. La subasta se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del Secretario judicial, por lo que serán de aplicación las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto, en cuanto sean compatibles con lo previsto en este Título.
5. La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares. En los edictos se expresará el pliego de condiciones.
6. Terminada la subasta, el Secretario judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese. Igual comunicación se le dará en el caso de que por algún licitador se hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas de las condiciones.
Si el solicitante aprueba el remate o acepta la proposición, se resolverá teniendo por aprobado el remate en favor del licitador de la misma.
7. Cuando en la subasta no hubiere ningún postor o el solicitante no hubiera aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.
8. El decreto de adjudicación contendrá la descripción del bien o derecho, la identificación de los intervinientes, expresión de las condiciones de la adjudicación y los demás requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral. Un testimonio de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente para la práctica de las inscripciones registrales que, en su caso, correspondan.
4. La reforma que lo cambia todo en las subastas para la división de la cosa común
Vaya, por Dios, todavía no ha transcurrido un año desde la publicación en Subastanomics del mejor texto que se haya escrito hasta ahora sobre las disoluciones de proindivisos y ahora el gobierno se saca de la chistera una reforma que le da una vuelta de calcetín al sistema.
Porque…
Básicamente el mayor cambio se produce en que por fin el legislador se ha dado cuenta de que en la actual L.E.C había un vacío enorme en cuanto a las subastas voluntarias y lo ha llenado con legislación actualizada que reconoce que las partes en conflicto pueden acordar las condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta para la división de la cosa común.
Se acabó la chorrada de que el copropietario demandado pueda mejorar la postura, fuera de la subasta y sin derecho a réplica. Puede parecer una locura, pero algunos secretarios lo han estado aceptando sin ponerse colorados de la vergüenza.
Con esta reforma se hace más necesario que nunca estudiar muy bien qué disposiciones van a condicionar la subasta en función de nuestros intereses, pues si fallamos en la estrategia el resultado nos será desfavorable.
Y respecto a que ya no vayan a ser necesarios los abogados y procuradores y a veces ni siquiera los juzgados pues todo se vaya a poder resolver en las notarías…
Que se vayan olvidando de semejante sueño.
La inmensa mayoría de las divisiones de cosa común son litigios muy conflictivos, con mucho sentimiento y mucha mala baba y que yo sepa solo los jueces tienen jurisdicción para sentenciar a favor de una disolución de proindiviso.
Otra cosa es que una vez tengan la sentencia en el bolsillo, las partes puedan ejecutarla en el juzgado, bajo la competencia del secretario judicial, o en la notaría, bajo la responsabilidad del notario.
Y sí, también es cierto que si los copropietarios están de acuerdo desde el principio en la disolución del proindiviso (división de cosa común = disolución del proindiviso), ya no va a hacer falta demandar a la otra parte y esperar a que haya una sentencia para posteriormente solicitar la ejecución de esa sentencia en una Ejecución de Títulos Judiciales. Ahora pueden pedirle directamente al secretario la Subasta Voluntaria.
Pero…
para hacer ese viaje digo yo que no hacen falta tantas alforjas.
En ese supuesto de que los copropietarios estén de acuerdo… ¿no es obvio que lo mejor que podrían hacer es poner a la venta el bien y sacar el mayor provecho posible?
Sí, incluso cuando uno de ellos está interesado en comprar el inmueble.
5. ¿Quién paga las costas en la división de cosa común?
Lo primero recordar que no estamos ante una ejecución dineraria ni tampoco del cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer, sino que se trata de una ejecución impropia, en la que solo se ha acordado la venta en pública subasta del inmueble, siendo el Juzgado el que debe proceder a celebrar la subasta previa petición de cualquiera de la partes litigantes. Por lo que cualquiera de los comuneros puede pedir que se lleven a cabo dichas diligencias para hacer efectiva la sentencia.
Por ello, considero que solo en el caso de que uno de los comuneros obstaculizara dicha ejecución sí podría ser condenado al pago de las costas en la fase de ejecución de la división de cosa común.
Respecto a los gastos de la ejecución de sentencia (perito tasador, publicación en el B.O.E., etc.), lo lógico es que estos gastos sean sufragados por todos los comuneros o, cobrados de la cantidad recaudada en la subasta.
Ya solo queda agradeceros de antemano vuestro interés en ayudarme a difundir este post recomendándolo en vuestras redes sociales y agradeceros igualmente que pinchéis en las estrellitas de más abajo para puntuarle según vuestro leal criterio.
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero.
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Hola. Quería preguntaros si en una subasta judicial voluntaria en la que los copropietarios tienen el derecho de mejora , en el caso de que un tercero «A»resulte ser el mejor postor:
«A» tiene 20 días a contar desde el cierre de la subasta para pagar la totalidad del precio ( menos el depósito ), o primero pasan los 20 días de plazo de derecho de mejora, y una vez que se confirma que «A» ha ganado la subasta , porque los copropietarios no han mejorado,entonces empiezan a contar los 20 días de plazo?
Os pregunto esto, porque es ilógico que le hagan ir al postor ganador A , a depositar todo el dinero de la subasta, si al final no se le va a adjudicAr. , puede incurrir en gastos, etc
Por favor si podéis responder lo antes posible. Gracias!
Por cierto, a título de curiosidad, ¿qué hacen los bancos cuando se adjudican un proindiviso? ¿lo intentan vender o instan ellos el proceso de división de cosa común?
y por cierto también, alguien como tú Tristán, con conocimientos, infraestructura, solvencia financiera y paciencia, ¿no ganaría más dinero comprando pro indivisos a perra gorda y luego instando el procedimiento de división de cosa común, que comprando el 100% de la propiedad de entrada?. Lo digo porque me da la impresión que un pro indiviso (sobre todo si es un porcentaje pequeño) se tiene que comprar a precio de derribo, luego instas la disolución y pones las condiciones de subasta que más te interesen y obtienes más beneficio que si compraras el 100% de la finca. A lo mejor me equivoco, porque mi experiencia es limitada y se deriva de leer la legislación y algunas sentencias judiciales. En teoría el proceso parece sencillo, por lo menos cuando se tiene localizados a los copropietarios (desgraciadamente no es mi caso). No sé si has experimentado alguna vez con esta operativa.
No te equivocas. La cosa es exactamente así. Solo que actualmente los procedimientos judiciales se alargan y ya no es tan interesante.
Mi comentario anterior lo he escrito de una forma un tanto atropellada, pido disculpas por no saludar y por no agradecer previamente las futuras respuestas si las hay. GRACIAS A TODOS Y UN SALUDO.
Hola José. Bienvenido al blog.
Yo me inclinaría por la cuarta opción, que no has mencionado y que consiste en pagar la deuda, tomar posesión de la vivienda, adecuarla con lo mínimo imprescindible y alquilarla.
No harías nada ilegal. No tendrías que compartir con nadie los ingresos obtenidos. Si alguien intentara impedírtelo mediante una demanda judicial, tendría que ser él quien resolviera el nudo gordiano de encontrar a los herederos y conseguir que inscribieran sus títulos y solo después podría instar una disolución de proindiviso. Y tú mientras tanto haciendo caja todos los meses.
Y si nadie hace nada en contra tuya, en unos años la propiedad pasaría a ti limpiamente
Muchas gracias por la respuesta, pero la opción que propones no es factible, porque el precio del alquiler tardaría décadas en amortizar la inversión en la reforma que precisa la vivienda para ser alquilada, a eso hay que unir el riesgo de que el inquilino no pague o deteriore la vivienda, y la problemática para plantear un desahucio por alguien que tiene la posesión, pero sólo el 8,33% de la propiedad.
El hecho es que he consultado con abogados, notarios, e incluso no algún secretario judicial y nadie sabe muy bien cómo discurriría una demanda de división de pro indiviso en la cual se desconocen los copropietarios a demandar (múltiples) y el coste de la averiguación (herederos de herederos que además no saben ni que son herederos y por un porcentaje inferior al 1% . Es el típico embrollo en que «vale más el collar que el perro»
Por eso el embargo del piso por un acreedor, bien comunidad o bien Ayuntamiento, y su posterior subasta, me permitiría acudir a la subasta para que no se adjudicara la vivienda por una miseria y además obtener algún dinerillo extra incluso para el caso en que no me lo adjudicase.
Lo que no tengo claro es que tenga que responder por el 100% de las deudas, siendo propietario del 8,33% de la vivienda, tal y como me exige la comunidad de propietarios. En este caso me encuentro con algo que me cuesta un dinero todos los meses y que no puedo ni vender ni alquilar (necesitaría invertir mucho dinero en algo que no es mío). A esto habría que unir la posible responsabilidad civil de la vivienda, y el riesgo de que se metan okupas. Lo dicho una situación un tanto dramática.
Reitero de nuevo las gracias. A ver si a algún comentarista se le ocurre algo.
Jejeje… ¿que no es factible?
No le preguntes estas cosas a los leguleyos o nunca resolverás ningún problema.
Ya te digo si es factible. Yo te he dicho lo que yo haría, pero es que yo soy muy práctico resolviendo problemas. Lo que se les da bien a los leguleyos es liarlos.
Soy propietario de un 8,33% de un piso heredado de mi padre, que a su vez lo heredó de una tía, actualmente vacío y abandonado. En la nota del registro de la propiedad figuran 20 copropietarios, la mayoría fallecidos, y algunos con porcentajes inferiores al 1%. La mayoría de los hijos (o ya incluso nietos) de los fallecidos ni saben que son propietarios y no se han hecho herederos, y sus porcentajes serán en su mayoría ínfimos. No se paga el IBI desde hace varios años y hay deudas con la comunidad.
OPCIONES:
1 JUICIO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. El proceso es sencillo, pero ¿a quién se demanda si no sabes quienes son los propietarios reales? y algunos además ni ellos mismos saben que lo son, ¿qué pasa con los que no aceptaron la herencia?, ¿cómo se notifica a una pluralidad de copropietarios desconocidos?Puede que haya más de 50 posibles propietarios pululando por ahí y algunos con porcentajes inferiores al 1%. ¿aceptaría el juez no notificar individualmente y hacerlo por edictos y de forma genérica a los «propietarios o herederos desconocidos»? En esta opción tengo que gastar dinero sin garantías de obtener de forma rápida una sentencia que me permita pedir la subasta del inmueble
2 QUE EMBARGUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Se lo he pedido y se niegan ellos quieren la pasta y me amenazan con que antes que embargar el piso, si emprenden acciones judiciales irán a por mi nómina o mis bienes. ¿me pueden reclamar el 100% de la deuda a pesar de ser sólo propietario de un 8,33%?
3 QUE EMBARGUE EL AYUNTAMIENTO POR IMPAGO DEL IBI. Sería la mejor opción, pero mi duda es, ¿querrá el Ayuntamiento embargar la vivienda e instar su subasta para cobrar o preferirá como la Comunidad ir a por mis bienes?
Qué piensas de las tres opciones. ¿existiría alguna otra? he pensado en vender mi parte o incluso regalarla y quitarme un problema de encima, porque ese piso sólo me puede traer problemas.
Hola a todos,
Acaba este mismo mes un Contador-Partidor una division de herencia de 3 hermanos con bienes inmuebles, y es firme.
La pregunta es, pueden las tasaciones de los bienes inmuebles servir para un demanda de extincion del condominio o habra que volver a tasarlos.
Saludos
SOS segunda opinión:
Soy demandante de división judicial herencia, uno de 3 hermanos lleva 12 años beneficiándose de 2 viviendas. Ya tenemos las peritaciones judiciales y antes del 5/12 en el Juzgado tenemos que decidir algo. Mi abogado desaconseja el contador-repartidor. Y propone al entregar ahora la adjudicación de los bienes, solicitar abandone la vivienda y su división de proindiviso.
Me da que mi abogado me esta informando como si fuese una subasta judicial común, porque habla de que no hay mínimo, etc, y por lo que leo, tengo entendido que como demandante puede redactar yo misma el pliego de condiciones para la subasta, entre ello poner un mínimo y etc.
La idea es pujar por las viviendas, pero me habla mi abogado que de no pujar, puede ir mi hermano y por na y menos llevarse la vivienda.
Se puede ser muy buen abogado y no tener ni pajolera idea de subastas. En este caso, por lo que veo, tu sabes más que el tuyo.
Te recomiendo contratar al abogado por excelencia del blog (o almenos hacerle una consulta formal), se llama Jotaerre. A través de Rankia le puedes enviar un mensaje privado.
Hola soy Tania
Herede el 31% de un chalet en coopropiedad con otros hermanos, el dia 2 de Noviembre termino la subasta a mi me comentaron que el minimo era el 50% sobre el valor de tasacion pero alguien a pujado solo por el 35% que ocurre ahora.
Voy a perder el 15% sobre el valor de tasacion. Es una subasta voluntaria. Si me lo pueden aclarar. Ya que soy pensionista y no estoy es situacion de perder nada. Gracias.
Un saludo.
Hola Tania. Lo que vaya a pasar con esa adjudicación tienes que leerlo en las condiciones de la subasta que haya en el edicto de subasta. Son subastas en las que las partes pactan las reglas, por lo que cada una es diferente a la otra.
Magnífica página felicidades.
Caso: Edificio con locales comerciales de 2 propietarios peleados. Se ha presentado demanda en el juzgado para el proindiviso y a la vez un acreedor de los 2 propietarios peleados ha pedido la subasta del inmueble para cobrar la deuda.
Pregunta: 1. Prevalece la subasta pública solicitada por el acreedor frente a la solicitud de proindiviso de una de las partes? 2. Es asunto que soluciona el Secretario Judicial sin actuación del juez? 3. Un local comercial está con actividad económica, ocupado por uno de los 2 propietarios del edificio, ¿cómo se resuelve su desalojo?
Hay una oferta en firme por parte de un grupo textil español, pero como una de las partes no quiere vender y encima ocupa un local comercial, esto 4 ¿influye de alguna manera en el procedimiento?
Gracias, Manuel. Son dos subastas distintas. El embargo solo produce la subasta de la mitad indivisa y puede cambiar el titular de la misma. Y quien compre en la subasta de disolución del proindiviso lo hace sabiendo que hay un embargo. A menos que la subasta para la disolución se produzca después que la otra, en cuyo caso, se subastará sin embargo pero con un nuevo titular de una de las mitades.
Felicidades por el blog antes de nada.
Tengo un tercio de una vivienda en la que mi tía que posee otro tercio vive desde hace unos años (por acuerdo verbal entre las partes mientras se hiciera cargo de los gastos ), esta está mal de la cabeza y con malas compañías. Quiere acudir a un proceso de división judicial con la vivienda que ahora mismo tiene más de 3000 € de deuda entre ibi, comunidad y demás.
Las tres partes queremos vender, pero a mi no me gustaría que me afectarán los gastos de mi tía y en cambio si tener al menos una opción de tanteo.
¿cual es la mejor solución para mis intereses?
¿cambiaría mucho si el acuerdo fuera por escrito?
Muchas gracias.
No veo ningún problema en lo que propones. Con buena voluntad se puede acordar lo que sea.
Lo que desconozco es la mejor solución, si mi tía se empecina en ir a una división judicial. Hay alguna forma de evitarlo?
Que pros y contras respecto a lo expuesto hay con ir a una inmobiliaria o venta directa.
Hola jotaerre, mi consulta es la siguiente:en sentencia de divorcio me adjudicaron el uso y disfrute de la vivienda, yo soy propietaria del 50 por ciento y mi ex del otro 50, han pasado 2 años y me pide que le compre su parte el piso esta valorado en 240000 y me pide justo la mitad, me advierte que pedira un perito al juzgado para que el piso salga a la venta.
Mi pregunta es:si yo tengo el uso y disfrute de la vivienda,su 50 por ciento tiene el mismo valor que el mio ?y para negociar con el como tendria que calcular el precio para comprar su parte?
Por otra parte si pide la division de la cosa comun , en esta division me pueden quitar el uso y disfrute para que salga a subasta publica, o tiene que salir a la venta sin yo querer?
Esto pasa en Barcelona
Muchisimas gracias por atenderme
Un saludo
Hola, Carla, en tu caso sería muy importante tener registrado el uso y en qué condiciones, para luego negociar la mejor solución.
Si deseas más detalle, debería estudiar documentos y para éso ya deberías contratarme en privado.
Saludos,
Buenas noches Tristan, gracias anticipadas por tus comentarios. Mi caso es el siguiente:
Hace ya mucho tiempo que me separé, y en aquella época la ofrecí a mi ex.. comprar su parte cuando todavía creía tener posibilidad de hacerlo, pero al poco tiempo me quede sin trabajo y empezó la primera de las crisis que se van encadenando hasta ahora obligándome a endeudar hasta que mi padre me echo una mano.
Desde siempre he tenido la necesidad de vender el bien común y rehacer mi vida, pero la otra parte me ha acusado de no querer hacerlo, he tenido que contratar abogados para poder contestar a sus solicitudes y estoy cansado….hace cosa de 2 meses a través del último abogado le solicitamos que propusiera un precio por el que se vendiera, pero por las características de la casa y la economía actual, no se vende, ¿qué podría hacer?, lo que comentas de que en las subastas me mutuo acuerdo se pueden pactar las condiciones, entiendo que es, que se puede proponer un precio de salida y ¿otro de mínimo? o como funciona realmente..
Un muy cordial saludo y !!!muchas gracias¡¡¡
En una subasta voluntaria seguro que lo vendes, pero ningún postor ofrecerá más del 65/70% de su valor real.
Para eso vendedlo ya a ese precio y te ahorras las costas judiciales
Muchas gracias Tristan, solo una última pregunta… ¿Cuánto pueden costar las costas judiciales? (de forma aproximada) y ¿en qué tiempo se resuelve?.
Una vez más muchísimas gracias…
Imposible decirlo. Depende mucho de cada abogado y de la ciudad en la que se lleve el procedimiento judicial.
Buenas tardes Tristán, me llamo Alberto y por no llegar a un acuerdo con mi hermana, una casa que tenemos en herencia al 50% lo más seguro que salga a subasta. Mi pregunta es que me gustaría poder pujar por la casa y quedármela yo. Mi pregunta es que como es el proceso de puja?…es decir, puedo pujar en la misma subasta varias veces?…imagino que los pujadores irán pujando y el valor irá creciendo. Puedo pujar yo varias veces a medida que el valor de la casa vaya subiendo hasta poder quedarme con ella o solo se puede pujar una única vez en la subasta? Muchas gracias.
Cada vez que superen tu oferta podrás pujar de nuevo
Muchas gracias, es que quiero pujar por la casa y me gustaría quedármela. Pensaba que solo se podía pujar una única vez. Muchas gracias.
Mi caso es, tengo una casa en la que viven mi ex y mi hija, ella tiene un 35% y el resto es mio, aun pesa una hipoteca de 30000€ hasta el 2025, la casa esta tasada en 190000€, ella no quiere vender, mi hija tiene 13 años, que puedo hacer para que ella venda?, puedo subastar mi parte ahora?, cuanto podria sacar por mi parte si subasto?, como puedo echarla de la casa?, me encuentro malviviendo en un piso de alquiler y si se pusiera a la venta podriamos vivir mejor, cada uno en un pisito. Gracias
Hola Vicente. Lo que pretendes de subastar solo tu parte es imposible. O se subasta el piso entero o no se subasta.
Lo que sí puedes hacer es vender tu parte, pero no creo que te merezca la pena pues te ofrecerían una miseria.
Hola, Jose Maria, y perdona, Tristán, pero problemas si puede tener, ya que tanto por la LEC como por la reciente LJV, la competencia es del Juzgado donde radique la finca.
Cuestión aparte es que el Juzgado de Vitoria no caiga de oficio en esa evidente falta de competencia o que la otra parte no alegue la declinatoria, pero sería lo lógico.
Saludos,
Ahh, pues me inclino ante el evidente mayor saber de Jotaerre.
Hola, tengo un apartamento de veraneo en Tarragona al 50% con mi exmujer de la que estoy divorciado. Ambos residimos en Vitoria. He intentado llegar a un acuerdo con ella para comprarle su parte y me dice que es poco dinero, a lo cual yo le respondo que me dé 1 euro mas y yo le vendo mi parte a lo que tambien dice que no. Me pide un precio unos 20.000 euros por encima de mercado, que actualmente es bastante por debajo de lo que costó. Tambien se niega a hacer una subastilla entre los dos ante un notario. Creo que la opcion que voy a tomar es pedir la division de la copropiedad. ¿hay algua forma de que se tramite en los juzgados de Vitoria y no de Tarragona? A mí me interesaria quedarme el apartamento al precio que le he ofrecido o poco mas y que el juez o el secretario ordene una subastilla entre los dos y no una subasta publica ¿eso es posible? Gracias.
Si ambos vivís en Vitoria, presenta allí la demanda judicial y no habrá problemas. Y sí que es posible que no haya postores extraños, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Hola Tristán y seguidores. Qué ventajas tiene ser la parte demandante?. por lo que sé hasta ahora y ,corrígeme si me equivoco , las condiciones de la subasta ,aunque las ponga la parte demandante ,tienen que ser aprobadas e incluso podrían ser rechazadas por la parte demandada y el juez; incluso hasta la parte demandada puede pedir la ejecución de la sentencia, no?
Hola, Luisa, es correcto, y la única ventaja es llevar la iniciativa, aunque al final pueda ser irrelevante.
Saludos,
Gracias y perdona por la cantidad de preguntas
Hola Tristan soy Juan, no hay respuesta para lo mio, o es que no tiene nada que ver con el tema? Gracias
Buenos días Juan,
los acreedores o algún licitador se quedará con la parte que les corresponde a tu madre y tu hermana. Intenta ahorrar para poder ejercer tu opción de compra preferente o sino tarde o temprano tus futuros copropietarios sacarán la totalidad del piso en forma de división de la cosa común.
Mucha suerte
Sí, perdona, por lo visto el sistema no me ha enviado el aviso de tu pregunta o bien se me ha pasado.
Pero…
¿Cuál es la pregunta?
hola Tristan tu tambien opinas lo mismo, mi madre tiene 67 años y 3/6 partes yo tengo 2/6 partes del piso y vivo en el piso, mi adre no puede pagar unos creditos personales. en que situacion me encuentro¿
Pues, la verdad, yo te veo con cara de mudanza.
No ahora, pero tarde o temprano eso llegará. Así que si tienes la posibilidad de pagar esos embargos que ya han entrado, compra por un euro la parte de tu madre y tu hermana y luego paga el importe de los embargos. Eso frenará al resto de embargos que están por llegar.
¿Que pasa cuando se queda desierta la subasta? ¿Quién de los comuneros se adjudica el bien? ¿Tiene preferencia el demandante o el demandado? ¿ Cuál sería el precio? ¿hay una subasta interna pública? ¿Cuál es el tipo? ¿Se aplica lo del 50%? GRACIAS
¿No son demasiadas preguntas? No obstante solo hay una respuesta para todas: esa subasta no puede quedar desierta. ¿Ninguno de los copropietarios ofrecerá al menos un euro?
hola, tengo una parte de un piso,un tercio, mi hermana y mi madre se metieron en un negocio y se endeudaron. Ahora no pueden devolver los creditos (creditos personales) y los acreedores estan haciendo sus anotaciones en el registro de la propiedad. Es posible que subasten el inmueble y me quede sin vivienda, pues yo vivo en el mismo.
Pues yo tengo muchísimas dudas, la verdad. Y la primera y fundamental es que se pueda acudir al procedimiento de la nueva Ley cuando haya conflicto entre las partes. Fíjate que la ley dice que ha de ser a instancia del interesado, y exige acreditar la capacidad de disponer. Por lo tanto en caso de copropiedad entiendo que todos los copropietarios han de estar de acuerdo. En caso contrario no cabe acudir a este procedimiento de jurisdicción voluntaria, sino al regulado en la LEC. Creo, por tanto, que nada ha cambiado cuando se trata de poner fin a un proindiviso y no hay acuerdo entre los copropietarios
Gracias Carlos Albal. Tienes razón y nada ha cambiado si no hay acuerdo.
HOLa Tristan gracias por toda la información que transmites.
mi duda es ese requisito en los tramites del artículo 110.
«Los que permitan acreditar la capacidad legal para contratar del solicitante». Supongo que se refieren a la demostración de que debes ser propietario. ¿es así? gracias
Buenos días, dax, ya te respondo yo: no, se refiere a capacidad legal frente a incapacidad (por minoría de edad, por ejemplo), la propiedad ya la exige el 110.1.b).
Saludos,
gracias jotaerre por tu pronta respuesta. Esa era mi duda ya que mi pregunta va en referencia a una persona con una baja absoluta por incapacidad psiquica del 65% pero que se gobierna e incluso ha comprado propiedades.
añado: no esta incapactada judicialmente.
De nada, pues no veo problema, lo habrán puesto ya que no es imprescindible Procurador (si lo fuera, el poder ya contiene juicio de capacidad por el Notario o LAJ), y bastaría remitirse al DNI, edad, la propia escritura, etc…
Saludos,
Buenos días y felicidades porque es el único lugar donde veo información de valor sobre el tema. Os expongo mi caso, sencillo. Separación sin hijos con acuerdo de setencia de separación en el que nos obligamos a vender mientras cada 6 meses tenemos el uso cada uno. Yo no quiero vender ahora porque el piso costó casi el doble, prefiero esperar, además compramos el piso porque ella tenía la necesidad de comprar por cuenta vivienda, pero ahora, cuando le toca a ella dejar el piso, y sin haber cumplido con la obligación contractual de «intentar vender el piso» (yo en cambio sí), amenaza con la división de cosa común.
No sé si habría alguna forma de oponerme porque es totalmente perjudicial para mí, y ella no ha cumplido con el acuerdo de separación, pero por lo que veo es casi imposible oponerse. He buscado jurisprudencia sobre mala fe pero no he encontrado nada parecido (sin hijos). ¿Me podríais ayudar? gracias.
Por lo que yo se no hay nada que puedas hacer para oponerte a una disolución del proindiviso. Solo poner palos en las ruedas, pero eso solo a costa de que al final serías condenado en costas y te costaría dinero. Mejor empuja en la misma dirección.
Gracias, pero ir en la misma dirección supone perder tanto dinero por mi parte… pero lo que dices al final nada lo puede evitar, no puedo argumentar ni que no está cumpliendo con el acuerdo de divorcio no? Y lo que he leido por ahí, si lo pido yo qué gano? que puedo establecer las características o algo así?
Estimados,
Como bien aconsejais en el foro de rankia he hecho mis deberes y me he empollado la ley y el post. Ahora sé un poco más y tengo estas dudas:
1. En art 111 de la nueva ley 2015, dice que una vez se apruebe el remate en favor de un único postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo fijado por » el solicitante o no se hubiera reservado expresamente el derecho de aprobarla» en el plazo de 3 días, pedirá lo que le interese…
1/A- Por derecho a aprobarla, significa que el demandante puede:
– decir que por ese precio se la queda el mismo?
– ceder el remate a un tercero amigo de él, que mejore la puja que en teoría ha ganado el remate el mejor postor?
– no autorizar la puja más alta y que se sobresea el expediente?
– son 10 días o 3?
1/B- En tu post dices : » se acabó la chorrada de que el copropietario demandado pueda mejorar la postura, fuera de la subasta y sin derecho a replica». Por otro lado, en las preguntas, Jotaerre responde que » el ejecutante propone y el juez dispone… lo importante es que quede claro el punto final, para evitar mejoras de uno y otro sin fin» y en otra respuesta: » las condiciones deberían dejar claro quién, cómo y en qué plazo podrán las partes mejorar las posturas, citándolas a modo de subastilla».
Por tanto ,¿¿ el copropietario SI puede mejorar la postura fuera del remate???
1/C- En el caso de que ninguna de las partes se reserve la última palabra,¿ rige lo dispuesto en art 670 de la LEC?
En base a vuestras respuestas me estoy planteando comprarle su % a la parte demandante y ser yo la que presente la solicitud de subasta proponiendo el pliego de condiciones, de esta forma, ¿me aseguró que soy yo la que tiene la última palabra?
– si ya se hubiera iniciado el expediente, ¿es demasiado tarde para proponer esto?
– Por qué decís, una vez iniciado el expediente.. Que el proceso puede alargar la operación entre 2 y 4 años? No me puedo permitir quedarme con un trozo del inmueble y esperar 4 años a que se resuelva… La verdad es que leyendo la ley todo parece que tiene unos plazos cortos.. Que ingenuidad la mía!
Hola María José. El solicitante tendrá esos derechos que mencionas si así han quedado reflejados en las condiciones de subasta solicitadas por él y aprobadas por el juzgado. Lo que no puede es sacarse de la manga nuevas condiciones una vez finalizadas las pujas. ¿El copropietario puede mejorar la postura fuera del remate? Lo repito, la subasta se rige por unas condiciones que libremente hayan pactado las partes y que el juzgado haya aprobado. Casi todo cabe en esas condiciones y nada que no esté entre ellas será de aplicación
Maria José madre mía si que has hecho bien los deberes… Me has dejado alucinado con esas preguntas tan puntillosas que no tengo ni idea de contestar. Tema plazos piensa que los juzgados van muy tranquilos. Por ponerte algún ejemplo llevo 1 año con una ejecución como ejecutante y ahora están pidiendo el certificado de cargas, si a esto le añades que las partes tienen que pactar las condiciones indudablemente se va de 3 a 4 años. Piensa que entre que te dan el decreto de adjudicación, posesión… puede pasar fácil 1 año y si pillas a un contrario cabrón cabrón, te lo puede alargar a 2 en función de lo colapsado que esté el juzgado y la audiencia pertinente.
Hola a todos.
Leyendo vuestros últimos comentarios me ha surgido la duda de si es la parte demandante la que plantea las condiciones o tiene que pactar éstas, forzosamente, con la parte demandada ….pues entonces puede ser el cuento de nunca acabar!!. Podéis explicar cómo funciona la presentación de las condiciones de la subasta, por favor? Gracias
Uy, uy, uy, eso es tan denso que casi mejor lo dejo para otro post, que será seguramente uno de los largos
Solo adelantarte que Si no hay acuerdo entre ambas partes personadas el secretario toma la decisión que considere más centrada con los intereses de ambas.
Hola buenas tardes,me llamo maricarmen ya te consulte algo,ahora quiero hacerte una pregunta,yo tengo un piso cn mi ex y lo tenemos a la venta,el piso el lo puso en el juzgado para hacer lo de la separacion d bienes,en mayo el juzgado nos dio hasta el 4 de julio es decir 60 dias de muruo acuerdo,y yo te pregunto si no lo vendemos q va a pasar despues d esa fecha,muchas gracias,in saludo.
¿El juez os dio 60 días para vender el piso? Que optimista si señoría
Si,igual se cree q me voy a poner en la puerta cn una pistola,es alucinante,en fin,y despues q pasen los 3 meses q se hace o q pasa? Gracias x ser tan rapido en contestar,muchisimas gracias d corazon
Después empezará el proceso de subasta. Aunque esto se podrá parar en cualquier momento en el que las partes se pongan de acuerdo.
Buenos días Tristán.
Primero felicitarte por poner al alcance de todos, conocimientos prácticos que son realmente interesantes.
Mi problemática, de la que no he conseguido aclararme y de la que intentare explicarme mejor, es la siguiente:
1.- Unos amigos constituimos una S.L. y compramos la mitad indivisa de un terreno urbanizable, sobre el que se estaba realizando el proyecto de urbanización, para poder obtener en un futuro próximo unas parcelas a un precio razonable para hacernos unos chalets para ir a vivir.
2.- Sobre el terreno hay una casa que es donde vive el propietario de la otra mitad indivisa, cosa que a efectos prácticos no nos importó, dado que al hacer la aportación a la junta de compensación, nos explicaron que sería esta quien indemnizaría a todos los propietarios de inmuebles y plantaciones.
3.- El caso es que con la crisis todo se paralizo, y no hay perspectivas de que en un futuro próximo se vaya a ejecutar la urbanización y podamos tener las parcelas. Resumiendo, que somos propietarios de un patatal.
4.- Así las cosas, lo damos por perdido e intentamos negociar con la otra parte la venta de nuestro indiviso, y bajamos el precio hasta llegar a un mínimo del 5% de nuestro coste, sin posibilidad alguna de llegar a un acuerdo.
5.- Incluso nos ha puesto una demanda que hemos ganado y ha recurrido, diciendo que su parte de terreno (donde físicamente tiene la casa es exclusivamente suya). Demanda que lógicamente ha perdido, pero que ha recurrido. Y eso que el ayuntamiento le exigió cuando le dio la licencia para hacerse la casa, que inscribiera en el registro de la propiedad que la parcela es indivisible, como así consta específicamente inscrito a día de hoy.
6.- Nosotros lógicamente hemos hecho todas las gestiones posibles al ayuntamiento para que nos concediera la segregación de la finca, pero parece que es imposible, primero porque concedieron una licencia de obras condicionada a la indivisibilidad, y además porque a día de hoy no tiene la superficie mínima legal para poderla segregar.
7.- En resumen, que necesitamos vender y disolver la sociedad, y sin disolución previa del proindiviso es imposible encontrar comprador, y el otro comunero no está dispuesto ni a vender ni a comprar a ningún precio….Bueno, dice que si se lo regalamos.
8.- Hemos consultado con un abogado, como funcionaria y cuanto nos costaría instar la división de lo común en este caso, teniendo en cuenta que todo se hará con desacuerdo entre las partes, y no nos hemos acabado de aclarar ya que quedan demasiadas incógnitas sobre el procedimiento, y te agradeceríamos enormemente algunas aclaraciones, si es que ello es posible:
A) Entendemos que se tasara por una parte la vivienda y por otra el terreno.
B) Entendemos que se aportan tasaciones de parte, y si no hay acuerdo se hará una pericial judicial.
C) Si por decir algo la vivienda se tasa en 50 y todo el terreno en 100 imaginamos que se fija un valor mínimo de subasta de 150, o sea a la propiedad de la vivienda le correspondería 2/3 i a nosotros 1/3.
D) No tenemos ni idea si el juez dictaminara que los propietarios puedan participar en la subasta y no tengan después el derecho de tanteo, o cualquier otra variación. Ni que es mejor para nosotros.
E) Imaginamos que el importe final se repartiría proporcionalmente a los valores de la tasación, pero este punto parce que tampoco esta tan claro.
F) Tampoco tenemos claro si se lo adjudica uno de los comuneros, si el otro tiene derecho al retracto.
En fin que tenemos que disolver la sociedad que solo nos trae gastos y antes quisiéramos tener resuelta la problemática del proindiviso, y obtener algo de liquidez, y realmente no sabemos qué hacer. Al final, todo son gastos que no tenemos demasiado claro a donde nos llevaran.
Ya disculparas lo extenso de la exposición, y no sé si me salgo del ámbito que dominas, pero te aseguro que de nuestro abogado, salimos con más dudas de las que teníamos al entrar.
Gracias de antemano.
Albert.
Te recomiendo que hagas una consulta con Tristán o quizá mejor con Jotaerre, eso es un caso muy particular y muy complejo.
Todo depende de las reglas del juego que quieran poner… En ocasiones ponen mínimos ponen mínimos de puja, incluso superiores al precio de mercado. Tristán tiene una sección de consultas privadas, y a todos los demás del foro, nos puedes enviar un privado a través del foro de Rankia.
Qué pasada! Muchas gracias.. Estaré en contacto. Incalculable vuestra ayuda.
Hola Majo, los propietarios intentarán poner condiciones que les beneficien. Yo te hablo desde el punto de vista de propietaria, que me veo obligada a subastar mi vivienda porque la otra parte me impide venderla a terceros o comprarla yo misma. Y por supuesto que pasaría tu operación si me interesara, es mi vivienda!! A lo mejor deberías buscar subastas por impago de hipotecas.
Saludos,
Laura recuerda que los propietarios tienen que pagar a toca teja. No todos pueden pagar la otra mitad sin hipoteca, por lo que en ocasiones no es tan mala opción
La verdad Laura es que cada cual tiene sus particularidades. Ponerme en tu piel también tiene que ser duro. Pero yo voy honradamente. En mi caso el demandante quiere venderme la propiedad y hemos intentado hacerlo por fuera de la subasta, yo he presentado una oferta en el juzgado, pero la copropiedad, que solo tiene el 15% hace todo lo imposible e inimaginable para impedir la venta desde hace mil años. Cuestiones personales. Yo lo que digo ,es que si lo quiere, y sabe que yo voy a pujar incluso por el 100% del valor de subasta, que se lo compre a la demandante ya! Y no incurran en gastos innecesarios y nos tengan a todos esperando.. No le veo sentido llegar a subasta, no pujar, y una vez cerrada la subasta, pisar al tercero la operación.
Por cierto Tristán/ Tuning… Decís que una vez se llega a la subasta no hay banco que de la hipoteca porque se tarda mucho en inscribir… Y antes de llegar a subasta? Si por un milagro, se aceptara la oferta que yo he presentado, se llega a un acuerdo , o el juez me la adjudica y se vende antes de que sea subastado… Cómo va eso? El inmueble saldria del procedimiento judicial de inmediato?
Sí, claro. En ese caso se podría firmar ante notario y podría haber hipoteca.
Hola Tristán. Me había leído tu anterior post sobre disolución de proindivisos y ahora este que lo actualiza y me quedo asustada. Mi pregunta se ha aclarado algo, pero no del todo. Quiero acudir a una subasta para comprar un inmueble de disolución de proindiviso. Sale a subasta el 100% del inmueble.Supongamos que la vivienda tiene un tipo de subasta judicial de 300.000€
1.- si yo directamente ofrezco 300.000€, aún así, el demandante o copropietario puede ofrecer 100€ más pasada la subasta y quedarse con la vivienda?
2.- pasados 9 días de la inscripción en el registro la copropiedad puede ejercer el derecho a retracto?
3.- he solicitado una hipoteca en el banco y me la han concedido. Por qué decís que no se permiten hipotecas para estas operaciones?
Muchas gracias!
Los copropietarios solo podrían mejorar tu oferta si así se hubiese estipulado en las condiciones de la subasta. basta con leerlas para saber si pueden hacerlo o no. Pero en ningún caso se trataría de un retracto. Respecto a la hipoteca, olvídalo, el banco te va a dejar en la estacada. No dan hipotecas para pagar adjudicaciones judiciales.
Antes de nada agradecerte tu rápida respuesta. Por reconfirmar…
Entonces aunque yo puje por el valor de subasta ( que puede ser el valor de tasación para los efectos de la subasta), sin quitarle ni un euro, si en las condiciones de la subasta establecen que los copropietarios o demandante puedan superar la oferta, incluso cerrada la subasta… Mi gozo en un pozo???? Qué horror!! Menudo juego absurdo! Que sentido tiene? Y respecto al banco… Si la sentencia ya es firme, y no hay derecho a retracto, y por tanto una vez inscrito el inmueble no hay peligro de deshacer esa compraventa, el banco no tendría porqué tener inconveniente en inscribir esa hipoteca.. Te lo digo como exbancaria de profesión ….
No busques la lógica en las subastas, hay algunas que no tienen lógica alguna, especialmente las de división de la cosa común. Tienes toda la razón del mundo en que si el piso ya es tuyo, no hay problema en inscribir la hipoteca, pero antes de que sea tuyo inscrito… tienes que rematar, y desde que rematas a que te lo inscriban pueden pasar entre 3 y 18 meses, y te aseguro que el banco no esperará. La única posible oportunidad que tendrás de encontrar financiación es la alternativa, y encontrar un kamikaze que esté dispuesto a asumir el riesgo.
Y por qué tardan tanto en inscribir? Y por último si me puedes confirmar que efectivamente puede darse el caso que aún pujando por el valor de subasta o tasación , la copropiedad o demandante pueden una vez cerrada la subasta, pisarme la operación por 100€. Si necesito que vosotros me ayudéis con la subasta cuando se publique en el portal, como hago?