En el blog que publico en Rankia le he dedicado bastante más de un post a las cargas preferentes en las subastas judiciales (y los que vendrán), de manera que ahora me propongo redactar al menos un resumen con las nociones más importantes, aquellas que un licitador novato debe tener bien aprendidas antes de pensar siquiera en estudiar un expediente judicial.
Hay que tener muy claro lo que son y no son cargas en una subasta. Y ello porque si no les dedicamos un mínimo de atención a distinguir las que son cargas preferentes de las que no lo son, nuestra fantástica inversión inmobiliaria puede devenir en desastre.
Así, las cargas en una subasta se dividen en:
- Cargas anteriores a la deuda ejecutada
- Cargas posteriores a la deuda ejecutada
- Deudas preferentes (que aunque son posteriores resultan ser preferentes)
Tabla de Contenidos
1. Cargas registrales posteriores
En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.
O hablando en plata, que tras la subasta judicial el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las cargas posteriores, incluidas hipotecas o anotaciones preventivas de embargo.
2. Cargas anteriores
Pero las cargas anteriores en una subasta no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.
De hecho, en todos los Edictos de Subasta se deja muy clarito que…
(…) las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos (…)
Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.
3. Un poco de Historia
A esto se le llama el sistema de purga parcial y está vigente en España desde la reforma hipotecaria de 1909, antes de cuya fecha se aplicaba el sistema de purga total de las cargas que comportaba que el inmueble subastado se transmitiese libre de cargas, destinando el precio obtenido en la subasta a satisfacer los derechos de los acreedores preferentes o anteriores al derecho del ejecutante, por su orden de inscripción registral y con el remanente se satisfacían los derechos del acreedor ejecutante o hipotecario y, en último lugar, los derechos de los acreedores posteriores.
Este antiguo sistema tenía la ventaja de facilitar enormemente la enajenación forzosa del inmueble, pues, en teoría, resulta más atractivo para los futuros licitadores adquirir un inmueble libre de cargas que sujeto a determinados gravámenes.
Como crítica, solo decir que el cambio operado por el legislador hipotecario de principios del Siglo XX, adoptando el actual sistema de purga parcial, impide una verdadera transmisión libre de cargas de la finca subastada en un procedimiento de ejecución ordinario o hipotecario.
Que bonito y sencillo sería que todo lo que se subastara se hiciese libre de cargas. Que el juez repartiese entre los distintos acreedores el dinero recaudado en la subasta como él considerase, siempre de acuerdo a la Ley, y el piso nos lo entregasen limpio de polvo y paja.
Pero no es así.
4. Preferencia por orden cronológico
La preferencia de inscripción de los derechos se establece por orden cronológico según la fecha de entrada en el registro de la propiedad. Es decir, que si la fecha de inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta judicial, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo. Y, por el contrario, si la inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta y se extinguirá.
5. Cargas preferentes
Por otra parte existen las llamadas cargas preferentes, que para poder ser reclamadas al nuevo propietario no necesitan ser anteriores a la deuda ejecutada.
5.1 Las deudas de IBI
Como ejemplo de cargas preferentes en las subastas judiciales son las DEUDAS DEL IBI correspondientes al año en curso y al año anterior, que tienen preferencia, por su carácter de Derecho Real, a todos los acreedores, incluso aunque hayan inscrito su derecho mediante embargos, incluidos los acreedores hipotecarios y también frente a los adquirientes. Esto quiere decir que si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tendrá preferencia para cobrar los dos recibos mencionados incluso antes que el banco acreedor que ha ejecutado su hipoteca y por supuesto por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este.
Del resto de las deudas de IBI, el adjudicatario estará obligado a pagar todas las que no estén prescritas, teniendo en cuenta que prescriben a los cuatro años (como todas las de Hacienda), comenzando el cómputo desde el día siguiente a aquel en el que finalizó el plazo reglamentario para presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto o el pago en periodo voluntario.
5.2 Las deudas de la comunidad de propietarios
Otras deudas que también son cargas preferentes y que hay que pagar sí o sí, son LAS DEUDAS DE COMUNIDAD correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores (art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichas deudas se deberán pagar tanto si hay un embargo inscrito como si no lo hay. Ojo, que en Cataluña son 4 los años anteriores cuyas deudas también hay que pagar.
5.3 Otras cargas preferentes que NO nos afectan a los inversores
Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios en la subasta judicial sino a los acreedores.
Son las siguientes:
- Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales).
- Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor, que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales.
- Deudas por cuotas a la Seguridad Social.
La preferencia de estas cargas sobre las otras ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
Es decir, que pueden personarse en el juzgado que ha subastado el bien y exigir cobrar antes que el propio ejecutante por ser su deuda considerada preferente.
6. La tercería de mejor derecho
Una Tercería de Mejor Derecho es la demanda que deben poner los acreedores titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar antes que el propio banco demandante. Bien porque sus créditos son preferentes bien porque consideran que el juzgado que les tocó en suerte fue demasiado lento en ordenar el embargo y ello provocó que otros acreedores se les colaran por delante.
Pero lo voy a repetir para que quede muy claro, los postores no tenemos que preocuparnos porque nunca seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores. Se pagarán siempre con el dinero obtenido en la propia subasta.
Y lo más importante, cuando el juez dicta el Mandamiento de Cancelación de Cargas, ordena la cancelación de todas las cargas posteriores, sin examinar el carácter preferente o no de las mismas.
Recordad, sobre todo, que un mal cálculo de las cargas en una subasta, cargas anteriores, posteriores o preferentes, puede hacer naufragar vuestra inversión.
Solo una adecuada investigación de las cargas en una subasta te puede dejar más relajado que un santo.
Y hasta aquí he llegado.
Aún podríamos profundizar mucho más, mencionando, por ejemplo, las condiciones resolutorias que pueden posponerse (o no) a las hipotecas posteriores. O mencionando las hipotecas con el mismo rango registral (letales para los novatos), la hipoteca legal tácita, qué sucede si amplían el embargo anterior, cómo pagar las cargas anteriores, etc.
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¿Alguna duda?
Soy Héctor Arderíus, pero todos me conocen como Tristán el Subastero. 
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Se te escapa que solo por haber habido cambio de propietario del piso el banco ya tiene derecho de dar el crédito por vencido. Solo si quiere.
Perdona mi desconocimiento: ¿y eso dónde lo pone?
En las escrituras de todas las hipotecas que en el mundo han sido
Si no estoy equivocado, ese tipo de cláusula puede considerarse abusiva por aplicación de la jurisprudencia del TJUE. Por tanto, es posible que sea nula de pleno derecho.
A mí no me consta que ésa sea de las cláusulas abusivas (quién sea el propietario es básico para conceder una hipoteca).
Buenas Tristan, a ver si me aconsejas sobre esto por favor.
Estoy interesado en adquirir un inmueble que sale a subasta por deudas varias, entre ellas la de la Comunidad de Vecinos ( que es la principal). El piso tiene una hipoteca (pero el impago de esta hipoteca no es la causa del embargo/subasta). Si me lo adjudico, ¿el Banco que tiene esa hipoteca me puede obligar a pagarle el importe íntegro de la deuda, unos 100.000 euros? o por el contrario puedo seguir pagando las cuotas de esa hipoteca -que continuará teniendo como titular al antiguo dueño del piso-.
No se si me habré explicado bien, en cualquier caso muchas gracias y recibe un cordial saludo.
Efectivamente, Javier, al cambiar el titular el banco puede dar el crédito por vencido y exigir la devolución inmediata del préstamo. O no, según le interese. También puede pedirte que te subrogues en el crédito, pero seguramente le cambiará las condiciones. para peor, claro.
Muchas gracias por la pronta respuesta Tristan, y perdoname si te pido una aclaración.
Comentas que el Banco me puede pedir el importe total al cambiar el titular pero… el titular del crédito hipotecario no cambia, no? Lo único que cambiará será el titular de la vivienda. Si yo sigo haciendo frente a los pagos de los recibos de la hipoteca, el banco no me podría exigir nada, o si?
Agardezco tus consejos, recibe de nuevo un saludo.
Efectivamente, Javier, si el banco no se entera de que ha habido un cambio de titular y si el anterior propietario no se lo comunica… podrás seguir pagando los recibos sin que nada cambie.
Bueno, y si se entera tampoco pasaría nada, ¿no?
La clave estará en si ese préstamo garantizado por la hipoteca se está pagando o no. Porque mientras el préstamo se pague religiosamente (bien por el deudor, bien por un tercero) el banco no puede imponer el vencimiento anticipado.
¿O se me escapa algo….? Saludos.
Hola, tengo una duda que no he logrado resolver por mas que he leído y buscado información.
Estoy a punto de comprar un chalet, quien me lo vende es una empresa que lo ha comprado a Bankia (quien lo tiene en propiedad desde 2011) en julio de 2015 y ahora yo estoy interesado en comprarlo a esta empresa. He solicitado una nota simple hace una semana y dice que no tiene cargas, sin embargo, he ido al ayuntamiento y al parecer si tiene deuda con el ayuntamiento muy alta que puede ser por el PAI realizado en años anteriores, ibi y no se que cosas mas, no lo puedo saber porque por la LOPD no me pueden especificar nada sin autorización del propietario, y para el ayto. el propietario sigue siendo el original (no el nuevo y nunca ha sido bankia) porque Bankia no ha cambiado la titularidad en catastro. Le he solicitado al nuevo propietario un certificado de deuda del ayuntamiento, pero me ha dicho que eso era solo para comunidades de vecinos, sin embargo se lo he exigido porque allí me han dicho que si existe, estoy a la espera que me lo entregue. He leído que las viviendas o terrenos en estas situaciones son «garantía responsable» y no el propietario. Ahora las dudas:
¿si esto es un carga que tiene la vivienda con el ayuntamiento, estoy obligado a pagar dicha deuda aun cuando a la hora de la venta y pesar que la deuda puede ser superior 5 años no aparece en el registro o en la nota simple?
¿El actual propietario se podría lavar las manos diciendo que la deuda es de Bankia y Bankia hacer lo mismo diciendo que la deuda es del anterior propietario y si este no tuviese dinero tendría que pagarlo yo por haberme quedado con el inmueble?
¿si la deuda del PAI no es un carga quien debe pagarla El propietario desahuciado, Bankia, el actual propietario o el que se lo quede, osea yo?
¿es posible que se subaste una vivienda y quede registrada a nombre del antiguo propietario y no del banco durante 5 años y que luego el banco la venda tal cual sin pagar ningún recibo o carga pendiente con el ayuntamiento como los del IBI o cuotas de urbanización por ejemplo?
¿que me aconsejáis en esta situación?
De antemano, mil gracias por vuestra ayuda.
Sí, Leo, todo lo que nos cuentas no solo es posible sino que, además, es muy habitual.
¿Mi consejo? Que si a pesar de las deudas (que no son cargas porque no están registradas) el precio te resulta interesante, que compres. Y si te resulta caro, que no compres. Perdón por la obviedad.
Hola Tristan, muchas gracias por responder tan pronto, en realidad las cargas son muy altas, me resultan muy caras, pienso pedirle al propietario actual que resuelva esas deudas o no podría continuar con la compra. El problema es que he hecho un contrato arras con el comprador y si me quiero echar para atrás por esto, espero que no se niegue a devolverme el dinero de la señal argumentado que no es una carga si no una deuda o algo por el estilo.
En serio no entiendo las figuras que participan en estos procesos, cuando uno va a hacer algo siempre esta el notario o registrador o juez o funcionario poniendo mil trabas para hacer cosas simples y luego te encuentras sorpresas como estas.
A ver que resuelvo.
Mil gracias nuevamente Tristán!
Cuando te refieres a deudas que no son cargas, que quieres decir que no estén inscritas y no consten en la nota simple?
Buenos días.
A ver si me pueden ayudar.
Estoy pendiente del resultado de una subasta judicial de Acciones de empresa.
Todo viene porque una empresa dejo de pagar a sus empleados, estos demandaron y tras años y vistas… embargaron las acciones de esa empresa.
Pues bien, esta empresa vendio gran parte de esas acciones a un tercero con fecha posterior a la fecha de embargo.
esto a salido ahora en la subasta y los empleados de la empresa que demandaron no saben que pasara ahora….
Habra juicio para ver que pasa con esas acciones, podrias aclararme bajo tu punto de vista que podría pasar???
Gracias y Saludos.,
Supongo… y digo supongo, que no pasará nada. Siempre, claro está que el embargo estuviera hecho en condiciones.
Alguien asistirá a la subasta y se adjudicará esas acciones y a partir del Decreto de Adjudicación las acciones serán suyas.
Y el tercero a su casa con el rabo entre las piernas.
Gracias por tu respuesta.
La subasta ya se produjo y fue donde se descubrió que habían vendido acciones a un tercero con fecha posterior al embargo. Por lo que habrá un juicio para ver que ocurre con las acciones y ese tercero.
Entiendo por tu respuesta que el juez anulara esa venta de acciones y habrá nueva subasta ???
Gracias por la aclaracion.
Si por nuevo juicio te refieres a que va a haber un nuevo procedimiento judicial, lo cierto es que no lo creo. Ahora, probablemente sí haya una vista oral en la que el tercero (hombre de paja) intente acreditar su compra de acciones.
Y no lo se… aunque el asunto apesta, ya es sabido que a veces los jueces se dejan engañar.
En cuanto a que haya una nueva subasta, me extraña porque si ya hubo una subasta de esas acciones y las mismas se adjudicaron, no veo por qué van los adjudicatarios a renunciar a su derecho.
Pero bueno, cada procedimiento es un mundo aparte y tampoco quiero profundizar mucho.
Perdona mi torpeza, no entiendo casi nada de esto y no me he explicado bien.
Intento, a ver si me explico.
Después de que los empleados denunciaran y tras años de vistas y juicios, el juez embargo bienes a la empresa y se levanto acta notarial de subasta. (no se si es ese el termino exactamente)
No hay adjudicatarios de esas acciones en subasta, porque en la subasta fue donde se vio que las acciones habían sido vendidas a un tercero con fecha posterior al embargo. Por lo que No se adjudicaron y todo fue aplazado a nueva vista oral o juicio (no se muy bien).
Ahora bien, mi duda es, el juez podria otorgar las acciones a ese tercero, alegando ese que desconocia del embargo???
Podría pasar que los empleados de la empresa que no fueron pagados y que están reclamando y esperando cobrar lo debido, se quedaran sin nada??? ( me afecta porque soy uno de los empleados que esta reclamando)
Gracias nuevamente ….
Hola amigos, he adquirido una plaza de aparcamiento por adjudiación directa de la AEAT, todo se ha resuelto perfectamente, y ahora queda el tema de quedarse en paz con la comunidad. Me dicen que tiene una deuda con la comunidad de 400€ en cuotas mensuales, lo que serían unos ocho años atrasados… Según lo que he leído en este post ¿Sólo tendría que pagar lo que va de este año y los tres anteriores? Es decir, 42 meses a 3.87€, serían 162.50€. La direferencia es notable… No tendría problema en pagar los 400€ pues voy muy bien de margen pero no es plan de hacer el tonto…
¿Pero qué pasa con los cinco años anteriores? ¿Quién paga eso ahora? ¿Pagando el curso actual y los tres anteriores podría vender?
Gracias a todos
David M
Tu paga solo lo que te corresponde y que el resto lo pague Rita.
hola buenos días,
contacté contigo hace unos días y me resolviste mis dudas perfectamente.
recurro a tí de nuevo. En este caso me dicen en el juzgado tras una adjudicación de inmueble en subasta en un concurso en liquidación, que no es posible acceder a la renuncia a la exención de IVA , la cual habíamos solicitado mediante escrito al juzgado.
Esto es así? podemos hacer algo al respecto?
gracias anticipadas por todo
Lidia
Pues esta vez no te voy a poder ayudar, Lidia, porque no tengo ni idea. Nunca me he enfrentado a algo así.
Aunque sí, me suena de haber oído hablar sobre ello, pero no recuerdo si a favor o en contra.
Y yo me pregunto… ¿es realmente necesaria la concurrencia del juzgado en algo así? ¿no podrías simplemente tratar en Hacienda sobre cómo tributar por IVA?
Pero ya te digo, ni idea.
Gracias !!!! por tu sinceridad 😉
Eres un crack!
Tengo una duda que quizás sea una tontería, pero no termino de aclararme. Veo una nota simple en la que como cargas vigentes aparece lo siguiente:
«queda afecta por 4 años a la posible revisión por la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones»
Y también
«queda afecta por 4 años a la posible revisión por la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados».
¿Qué significan exactamente estas «cargas»? GRACIAS.
Hola Pablo. Eso significa que si quien hizo aquellas autoliquidaciones de impuestos se equivocó en los cálculos el propietario del inmueble tendrá que pagar la diferencia.
Ya, pues el tema es importante. Porque la derivación tributaria que comentas del IBI puede ser una faena, pero más o menos puedes ponerte en lo peor. Igualmente pasa con las deudas de la Comunidad de Propietarios. Pero cómo voy a saber yo de qué cantidad podemos estar hablando en el caso de esos impuestos…. Conceptualmente, ¿es también un supuesto de derivación tributaria como el IBI? ¿Ambos son casos de afección fiscal?
No tiene nada que ver una cosa con la otra.
Algo en común sí tienen: si el anterior propietario no pagó alguna anualidad no prescrita de IBI, lo paga el adjudicatario; y si el anterior propietario no pagó bien el impuesto de sucesiones, lo paga el adjudicatario también….
Muchísimas Gracias!
Ya, si yo les dije lo que me comentó, pero me insisten de que si en junta se aprueba y lo dicen los estatutos se tiene que cumplir, y por eso quería asegurarme.
Muchas Gracias.
Págales solo las cuotas que te correspondan al año en curso y a los 3 años anteriores. Que te digan el número de cuenta y se lo ingresas ahí. Si no te lo quieren cobrar te vas a un notario y le explicas la situación y le dejas el dinero en depósito.
Y diles tranquilamente que si te quieren demandar por la parte correspondiente a los intereses de demora que lo hagan y verán la leche que se dan en los tribunales.
Tranquila que eso no te lo van a poder cobrar nunca. Ningún juzgado les daría nunca la razón en esas pretensiones. Te lo repito, tu no eres la deudora. Eso solo se lo podrían reclamar al deudor original y también lo perderían.
Chloe, ya te dije que no
Hola, en relación a la cuestión que plantee sobre los intereses de demora, me siguen exigiendo el pago, porque está aprobado en junta de vecinos y aparece en las acatas, que todo el que no efectúe el pago cuando toca, deberá pagar el recargo del 15%.
En este caso estoy obligada?
Muchas Gracias.
Hola de nuevo, Edu, si se ejecuta la hipoteca no aparecerá una anotación de embargo (es sólo para ejecuciones ordinarias, en general), sino la nota de expedición de la certificación.
En los otros casos que comentas, dependerá de cuál de las cargas se ejecute, de si las hipotecas del mismo banco conservan el rango (orden) de la anterior, etc… dependerá de cada supuesto.
Saludos,
Supongo que el verdadero problema es saber interpretar cuando una carga es anterior o no . ¿ Hay alguna entrada o »manual» para torpes para saber en cada caso que tipo ce carga se considera?
La cosa es tan sencilla que ese seria el manual más corto del mundo
Buenos días, Edu, a ver si hoy estoy más centrado: la carga que se ejecuta deberá llevar como coletilla en la nota simple «expedida certificación de dominio y cargas…», lo que indica que se está ejecutando, y es esa certificación la que delimita las cargas entre anteriores a ella y posteriores.
Nada que ver con las cargas preferentes, insisto (ya lo explica la entrada de Tristán).
Saludos,
Buenos días ,
Esta semana es la primera vez que he ojeado algunas notas simples sobre inmuebles que salen a subasta.
En las cargas siempre sale 1º la hipoteca constituida por el deudor + intereses costas etc… y en el caso mas sencillo es que después aparezca por ultimo la anotación de embargo preventivo …. ( En este caso sencillo hemos quedado que la deuda hipotecaria no se hace cargo el adjudicatario)
He visto otras cargas mas complejas donde despues de la 1 carga de hipoteca constituida vienen mas hipotecas en el mismo u otro banco , novaciones … etc . ¿En esos casos funciona igual ? O el adjudicatario si debería hacerse cargo de algunas de esas cargas ?
Así es
Lo siento, Edu, cuando he entrado de Jotaerretén tenía tan claras las respuestas que al contestarte me he olvidado de cuál era la pregunta…
Muy cierto, disculpas por el despiste, veo que te he despertado de la siesta…
Ojalá estuviera de siesta. Ha sido algo bastante peor pues me he enterado de que unos gitanos habían intentado okuparme un piso.
Perdón, ¿he dicho gitanos?
Ufffff con la respuesta de Jotaerre pensaba que estaba equivocado con lo que yo pensaba al principio y me habia convencido pero con la ultima respuesta de Tristán vuelvo al punto de inicio jejej.
Se supone pues , que cualquier inmueble que sale a subasta por impago de la hipoteca que en su dia firmaron los propietarios (y no aparece con mas cargas) esa hipoteca no sería una carga anterior y por lo tanto el adjudicatario no se hace cargo de ella, ¿es así?
Buenos días y gracias por tu labor ,
Soy muy novato en el asunto y me gustaría aclararme en algo supongo que muy básico pero no acabo de entenderlo del todo. Pongamos que una subasta judicial se produce por el impago de una hipoteca firmada en 300mil euros de la que quedan por pagar 250mil , y por impago de las cuotas a partir de tal dia sale a subasta.
Los 250 mil euros que quedan de hipoteca , los asume el ganador de la subasta ??? Es decir , si el precio de la subasta eran 150 mil , el ganador tiene que asumir los 150 mil + 250mil de la hipoteca pendiente ???
Muchas gracias
Hola, edu, no soy Tristán, pero así le quito trabajo: correcto, pero no porque se trate de una carga «preferente», que es el tema de esta entrada del blog, sino simplemente de una carga anterior.
Muchas gracias.
Entonces no acabo de entender el párrafo de este articulo de cargas anteriores en el que se indica :
Ojo, que quedar subrogado en el pago de las deudas no significa convertirse en deudor. No, el deudor sigue siendo el mismo y es el único que responde de esas deudas con todos sus bienes, presentes o futuros.
Creo que lleva a confusión , al menos a mi .
De nada, Edu, me gusta que hagas esta pregunta 😉
Hemos de partir de la base de que, mayoritariamente, una hipoteca es un préstamo PERSONAL, que no necesariamente tiene que ir destinado a la compra de la finca, y cuya devolución garantiza quien lo recibe (deudor) con esa finca, pero del que en realidad responde con todos sus bienes.
De ahí que el adjudicatario deba asumir sólo la parte que garantiza la finca, pero no responde por el posible resto porque no es el deudor; de hecho, si el banco pudiera recuperar el préstamo embargando una cuenta corriente, por ejemplo, podría hacerlo mediante una ejecución ordinaria y no hipotecaria, y la finca quedaría liberada.
De la misma forma, aunque éso es soñar demasiado, si pagas la hipoteca, como lo haces es nombre del verdadero deudor que recibió el dinero, podrías luego reclamarle lo pagado.
Saludos,
Pero cuidado, Jotaerre, que Edu ha mencionado en su primera consulta que la única hipoteca que grava la finca es la hipoteca ejecutada, por lo que no estamos hablando de una carga anterior y en este caso el adjudicatario no tendría que pagar los 150k ofrecidos más los 250k pendientes, sino solo lo que ofrezca en la subasta.
Yo creo que si de verdad estás pensando acudir a una subasta, la mejor respuesta a todas tus dudas las tienes en esta misma web pero en otro apartado, consultoría.
Hola, me gustaría saber si de un bien comprado en subhasta, el nuevo propietario, está obligado a pagar el recargo del impago de la comunidad, o si simplemente se paga la deuda sin el recargo? y para confirmar, el nuevo propietario tiene que pagar el año en curso y los 3 anteriores a la compra es así?
Gracias.
Hola Chloe, precisamente hace poco he tenido un caso en el que me reclamaban las deuda legal (año en curso + 3 años anteriores) y los intereses de demora como propina. Naturalmente les he pagado solo lo estrictamente legal por mandato del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a los intereses de demora y a los recargos dicha ley no menciona nada, de manera que se quedan sin cobrar.
Muchas Gracias por su rápida respuesta!
Entonces no tienen nada donde agarrarse para poder reclamar estos intereses de demora, ni que se multipliquen más adelante al no pagarlos, verdad?
Muchas Gracias.
Desde luego que no
Hola buenas tardes,
Hemos sido adjudicados en subasta pública de una Nave.
Al ir a inscribir el inmueble en el registro de la propiedad nos piden la liquidación de la plusvalía municipal.
Esta debo reclamársela al adjudicatario no es así?
Que ocurre en este caso en el que el adjudicatario está en concurso de acreedores?
Muchísimas gracias
Efectivamente, Lidia, esta es una nueva moda en los los registros de la propiedad, el exigir ese documento, aunque por ahora todavía no lo hacen todos.
Lo que tienes que hacer es acudir al ayuntamiento y comunicar que eres la nueva propietaria. Nadie te va a exigir que seas tú quien pague el impuesto de plusvalía municipal, limítate a comunicar tu propiedad.
Muchísimas gracias!!!!
Lo q no me queda claro es cómo tengo q notificar al ayuntamiento la propiedad?
De nuevo gracias
Acércate al ayuntamiento y en 5 minutos lo resuelves. Y también por internet.
Gracias!!!!!
Hola un saludo todos/a comentarte que como el. Tramitente sea extrangero no residente lo tiene que abonar el adquiriente,
Estoy en ese caso desde hace dos dias. Estoy realizando gestiones para ver si. Puedo mitigar el problema alegando en el catastro que tome como referencia el valor de adjudicacion no el valor catastrar que se seguro que ademas esta desfasado al alza,
Es mi unica salvacion ya que el ingles no eta ni sele esper
Tristan que me pudes decir con respecto a reclamar el valor atastrar,,
No entiendo a qué impuesto te refieres, IBI, plusvalía, etc.
En cualquier caso, creo que te van a crujir.
Hola tristan me reclama el AYuntamiento el plus valia por no localizar al extranjero, Pero me gustaria que me dijeras si ?tengo posibilidad de reclamar en el catastro el valor asignado a la vivienda? Ya que veo en esta posibilidad la unica manera de reducir el importe del plus valia.
El importe de adjudicacion 70.000 euros y el valor catastrar 170.000. Haber si me podeis orientar. Un salud, espero vuestros consejos
Con ese argumento no llegarás a ningún sitio. Esa deuda es del ex propietario, sea español o extranjero, blanco o negro y esté o no disponible.
Buenos días Tristán,
Estoy examinando una subasta y en el certificado de cargas indica:
– Nota fiscal, 5 años, Impuesto TP/AJD, fecha 11/03/2013, al margen de la anotación letra A, de la finca 2… , que caduca 11/03/2018.- La finca de que se trata no tiene más cargas.
¿El ganador de la subasta deberá de pagar dicho impuesto, o es posible alegar algo?
Saludos y felicidades por éste magnifico blog.
Esa afección no es para que el nuevo propietario pague ese impuesto sino simplemente para prevenir que el titular del embargo no haya tributado correctamente, lo cual es bastante difícil.
Muchas gracias por contestar tan pronto, además me has dado una alegría.
Saludos.
Perdón Tristán. Se me olvidaba preguntarte: ¿El deudor anterior puede reclamarle a mi tío lo que haya pagado de la hipoteca?… digo… cuando se entere que no debe pagarla él.
Muchas gracias por tu atención y tu tiempo.
No os puede reclamar nada porque el deudor sigue siendo él y, efectivamente, es a él a quien le corresponde pagar esa deuda. Lo que pasa es que no lo hace nadie.
Muchas gracias Tristán. Quedo muy aliviada con tu respuesta. Se lo comentaré a mi tío para que deje de preocuparse.
Buenas tardes Tristán. Tengo una duda, pero antes quiero agradecer tu generosidad por compartir tus conocimientos con nosotros.
El caso es el siguiente: Mi tío ha adquirido en adjudicación libre de tipo un inmueble. Se lo han adjudicado por 70.000€. El inmueble tenía una carga hipotecaria de 52.000€, de la cual también se ha tenido que hacer cargo. Después de pagar los impuestos correspondientes, incluido el de Transmisiones Patrimoniales (por la cantidad que le dijeron de 4.000 y pico euros), le llega una carta del Registro de la Propiedad, en concepto de liquidación provisional, que dice que debe abonar una demasía de 3.000 y pico euros por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ya que el valor del inmueble es superior al precio pagado para su adjudicación. Se entregó una carta de disconformidad al Registro alegando que no correspondía dicho pago ya que la adquisición había sido en adjudicación directa y volvieron a enviar otra notificación (del Registro) diciendo que si no abonaba en plazo voluntario lo que pedían tendría que pagar un recargo del 10% de dicha cantidad. Mi tío lo pagó.
¿Es correcto ese pago o es un pago indebido?. En caso que sea un pago indebido ¿dónde se debe reclamar y en qué plazo? (la adjudicación fue en junio de 2012, la notificación de liquidación provisional está fechada en noviembre del 2012 y la 2ª notificación en febrero de 2013, el pago se realizó en junio de 2013).
Por otro lado ¿a quién le corresponde el pago de la carga hipotecaria?, lo digo porque la sigue pagando el anterior deudor, y no se ha cambiado la titularidad en el banco ¿quién es el obligado al pago de dicha carga?
Muchas gracias por tu atención y tu tiempo.
Saludos cordiales,
Trini
Hola Trini, ¿debo suponer que cuando dices que el Registro de la Propiedad le cobró un recargo de 3.000 euros te refieres a que Hacienda le pasó una paralela por la que tuvo que pagar esa cantidad? Lo menciono porque una cosa es una paralela de Hacienda y otra cosa diferente es que sea el Registro quien la haga.
En las subastas hay o no hay paralelas de Hacienda en función de la comunidad autónoma. En Madrid no suele haberlas y cuando las hay se recurre y listo.
Respecto a la hipoteca anterior, en realidad es una deuda del anterior propietario, que se conoce que es medio tonto (o está mal asesorado) y la sigue pagando. mejor para vosotros.
Gracias Tristán por responderme. Te comento.
No, no es una paralela de Hacienda, y en caso de ser así sería la propia Agencia Triburaria quién lo reclamara, pero es un segundo cargo en concepto de Impuesto de Transmisiones de Patrimoniales solicitado por el Registro de la Propiedad, alegando que el inmueble tiene un valor superior al de la adquisición directa. Y aunque ya se pagó el Impuesto (ITP) siguiendo las instrucciones de Hacienda, el Registro es quien dijo que había que pagar más y con recargo si no se abonaba en plazo (esto fue lo que dijeron en contestación a la carta de «no conforme con el pago solicitado» que les entregamos la primera vez). Mi tío, que es un hombre mayor, lo pagó porque no quiere meterse en líos con los Entes Oficiales y le da miedo que por reclamar le hagan pagar más.
Yo creo que este segundo pago no corresponde, pero desconozco los plazos procedimentales para ejecutar acciones. Sé que en Hacienda las acciones se prescriben a los 4 años, pero no sé cuál es el plazo para ejecutar acciones contra el Registro de la Propiedad. (En Hacienda nos dijeron que ya estaba pagado el Impuesto correspondiente a las Transmisiones Patrimoniales).
Cuando fui al Registro me dijeron que no había nada que hacer, que ellos no se inventan los pagos y que no cobran de más a nadie. Y no hubo manera de que me informaran o contestaran a lo que les estaba preguntando. Se iban por «los cerros de Ubeda» , supongo que para dar largas y que se prescriban todas las acciones.
Muchas gracias Tristán. No sé si he sabido explicarme. Mi duda sigue siendo si se debe reclamar en Hacienda (que es dónde se hizo el pago) o en el Registro (que es quien obligó al pago).
Saludos cordiales.
Estoy alucinando en colores y todavía no me explico que está pasando aquí. A mi mismo me han hecho alguna que otra paralela de Hacienda y jamás ha intervenido el registro de la propiedad.
Si te parece podemos hacer lo siguiente: Escríbeme la sección de contacto y cuéntame todo con pelos y señales, dándome todos los datos que sea posible. Con ello yo escribiré un post en el blog (sin dar datos identificativos, claro) y a ver si alguno de los lectores tiene experiencia con lo que cuentas.
Gracias Tristán. Me parece bien. Le pediré a mi tío que me deje los documentos para poder especificar con más detalles el asunto. En cuanto los tenga te lo paso. Sería estupendo que alguien pudiera aclararnos esta duda.
Agradezco mucho tu interés.
Hola Tristán, si os sirve para aclarar, hay zonas que tiene poblaciones más pequeñitas y en El Registro de la Propiedad, también se encuentra la oficina liquidadora.
Por eso en la carta que se les adjunta al ciudadano viene la misma dirección y emplazamiento, Pero…. aunque es una mismo lugar físico son estamentos independientes.
Dentro de la Oficina del Registro de la Propiedad se encuentra también la oficina liquidadora Ejemplo: Registro de Arenas de San Pedro .
Sí, Cristina, gracias, puede que Trini se haya equivocado y cuando dice el «Registro» se esté refiriendo a la oficina liquidadora que hay dentro de algunos registros.
Hola, Tristán:
Quería plantearte una duda al hilo de las deudas con la Comunidad.
¿Te consta si, además de responder por el año en curso más los tres anteriores, la Comunidad puede exigir al nuevo propietario recargos en concepto de penalización por la demora?
Se me ha planteado un caso por primera vez y, aunque el importe es pequeño, la pretensión de cobrar un 20% adicional me choca.
Muchas gracias
Sí, me consta que eso no es admisible.
Muchas gracias
Buenas tardes, JOSE, es la finca la que responde de la hipoteca, así que te tendrías que hacer cargo de todo. Es más, lo usual es que el banco la dé por vencida, no que te permita subrogarte tal cual.
Saludos,
gracias, por ese torrente de sabiduría con el que nos regaláis a los principiantes. Como tal quisiera hacer una consulta, en mi ciudad hay una parcela industrial que saca a subasta la SSocial , esta tiene una hipoteca registrada pero con cuotas vencidas si me hago con ella debo hacerme cargo de esas cuotas o tendría que responder solo desde el dia en el que el bien se me adjudicara gracias de antemano
Buenos dias Tristán! Agradecerte tu labor por este Blog tan importante para los novatos, que creo que somos muchos y con muchas dudas, en mi caso me he adjudicado una vivienda en una famosa pagina de activos concursales, esta vivienda tiene como cargas una hipoteca con Bankia. Lo del IBI y los gastos de comunidad de vecinos me ha quedado mas o menos claro. Pero, ¿Quien debe pagar la cancelación registral de la hipoteca? por que en el plan de liquidación viene el siguiente apartado:
«10.- La Administración Concursal declarará aprobado el remate de la subasta a favor del mejor postor, quien deberá satisfacer el precio íntegro de la venta de contado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, a cuyo acto deberá concurrir el acreedor con privilegio especial afecto para recibir el precio y otorgar los documentos precisos para la cancelación de las cargas en registros públicos.»
Ojala me pudieras aclarar si yo como comprador me debo hacer cargo de los gastos de la cancelación registral.
Muchas gracias de antemano, y sigue asi, para que alguien nos ilumine el camino.
Sí Raúl, los gastos registrales son de la exclusiva cuenta del adjudicatario. Perdona el retraso en responderte, pero es que estoy pasando unos días fuera de España y no visito el blog todo lo que debería.
Felicidades por su trabajo
Intentaré, si soy el adjudicatario, no pagar la hipoteca pendiente a tocateja y ya les contaré.
Muchas gracias
Me gustaría saber algo más sobre la subrogación forzosa del adjudicatario como deudor en una hipoteca preferente.
Es que estoy pensando acudir a una subasta de un piso de la SS que tiene la carga preferente de una hipoteca
¿Subrogación forzosa? Eso no existe. Hoy en día lo más probable es que el banco no admita la subrogación, de la hipoteca por vencida y te exija que le pagues la deuda a toca teja. Y si te aceptase como deudor sería incrementando los intereses y obligándote a aportar nuevas garantías, como avales, etc.
Imposible decirlo. Cada juzgado es un mundo y conozco algunos en los que eso tardaría en conseguirlo unos dos años.
Disculpame que te vuelva a molestat Tristan, hoy estudiando la vivienda veo que esta habitada y por el nombre del buzon veo que por el propietario. Cuanto tardare en poder entrar a la casa hasta que se produzca el desaucio?
Gracias
Muchas gracias por tu ayuda!, el banco es el Popular, veremos como responde, ya os contare
te explico un poco mejor Tristan, se trata de una ejecucion hipotecaria, cuando la vivienda se compro en el 93, se firmo una hipoteca por el valor de tasacion, años posteriores se ha cargado con otras dos hipotecas. De la primera hipoteca aparece una novacion con fecha 2010, por valor de 100.000€ a pagar hasta 2030, que es pir la que se realiza la ejecucion.
El valor de tasacion corresponde a 47.000, la deuda contraida muy superior a este valor.
El banco subira su puja por encima de esos 47000€? El valor del inmueble ahora en venta puede rondar los 85000€.
Mi ideaes pujar por unos 50.000 maximo sin saber el estado de la vivienda, lo permitira el banco al no cubrir la deuda contraida por el anterior propietario?
Gracias
Vete a saber. Lo normal sería que el banco pujara para intentar recuperar lo máximo posible. No obstante hace poco asistí a una subasta de Bankia en la que el tipo de subasta era muy inferior a la deuda (un caso como el tuyo) y se conformaron con subir hasta el 70% del tipo. Al llegar ahí se pararon.
Ahora bien, que eso que hizo Bankia ni de coña puedes esperar que lo haga La Caixa o el Banco de Santander, que son los que más suben de los bancos españoles.
buenas tardes Tristan,
Queria consultarte, estoy interesado en una dubasta en el que el valor de tasacion es muy inferior a la hipoteca que soporta, 47000€, frente a 100000€ de hipoteca a traves de una novacion de la misma.
El precio de salida es interesante,mi duda es ¿el juzgado no aceptara puja ya que esta no cubrira el importe de la deuda? O por contra, podemos cerrar un precio de puja interesante?
Muchas gracias por cada conocimiento, que nos aportais
Cualquier puja que cubra el 70% del tipo de subasta será firme. Otra cosa es que el banco se contente con eso y no vaya a pujar más para intentar cobrar lo máximo
Gracias por la informacion Tristan, verias factible que el banco subiera su puja por encima del valor de tasacion? lo que es seguro es que el precio de adjudicacion sera inferior a la deuda contraida por el antiguo propietario
Hola, raul, por mi parte no acabo de entender las cifras, porque no me queda claro si es una ejecución ordinaria (y por qué deuda) o hipotecaria.
Saludos,
Tristan entonces si pujo por un 70% de la cantidad reclamada se me asigna el bien?
Se te asigna a menos que alguien ofrezca un céntimo más que tu
Muchas gracias Jotaerre
Es importante también saber si el ejecutante ha registrado esa minoración de la carga y cómo.
Buenos días Jotaerre
Me consta que la deuda no se paga desde hace años. El promotor llegó a un acuerdo con Liberbank, aunque desconozco los términos exactos (le daban tiempo para intentar vender las casas y cocheras que le quedaban; supongo que el banco tampoco quería registrar el fallido). Luego la deuda pasó a la Sareb.
Lo que me quieres transmitir es que tendré que pagar los 8900 euros ya que el banco dará por vencida la deuda y no podré subrogarme en ella. Si no ha iniciado ejecución, no habrá costas, ¿es así?
Jotaerre, lo que no entiendo es lo del registro de minoración de la carga y como; ¿a qué te refieres?
En la nota simple consta una anotación de embargo preventivo
Gracias
Buenas de nuevo, Rafael, ¿es una anotación de embargo o una deuda hipotecaria?
Si es un embargo, significa que ya existen costas y una previsión de intereses.
Lo de registrar la minoración de cargas es una facultad que tiene el ejecutado: si consta una hipoteca de 100, por ejemplo, pero el banco certifica que actualmente adeuda 800, entonces puede pedirse al Juzgado un mandamiento al registro para que actualice la información, así es de dominio público a efectos de saber el importe real de la carga anterior.
Saludos,
Hola,
La subasta tiene lugar por el embargo y consta como única carga preferente la hipoteca
El embargo tiene un principal de 20.534 € y unos intereses de 6.200 €
Un saludo
Vale, es lo que había entendido al principio, entonces. Pues no te fíes del banco: difícilmente te va a dejar subrogarte en la hipoteca, sino que te exigirá el pago del total, y si ésos 8.900 son el principal (mírate bien lo que dice el certificado), probablemente la dará por vencida (si no lo ha hecho ya) y te reclamará además los intereses (y costas, si ya ha iniciado la ejecución pero no consta aún la expedición de la certificación de cargas en el registro).
Piensa que, si te adjudicas la cochera y no contactas con el banco, acabará ejecutando la hipoteca contra la finca, con intereses y costas, no tiene porqué perdonarlo ni ahora ni luego.
Saludos,
Gracias por tu respuesta. La deuda por la que se ejecuta son 20.000. Salen 3 cocheras a subasta. Pero mi duda es si la deuda que me ha indicado el Juzgado es el importe en el que me subrogo si me adjudico el bien. Es decir, ¿los 8900 euros incluyen todos los conceptos que se deben al banco (principal. Intereses. Int.demora…)? No quiere hacerme una cuenta equivocada.
Buenos días, Rafael, el banco tiene que haber certificado si la deuda está vigente y los 8.900 son entonces el principal pendiente, o ya vencida, detallando intereses y costas.
Entiendo que es lo primero, pero según las fechas el banco ya habrá dado por vencida la deuda (pues dudo que se siga pagando), y, si no, lo hará cuando quieras subrogarte y no te dejen sino que te pidan ese principal más intereses devengados, e incluso costas si han iniciado ya su ejecución.
Saludos,
Buenas; entonces, Rafael, Tristán lo ha deducido bien: el tipo es de 12.000 porque hay una carga anterior de 8.000 que deberá asumir el adjudicatario (20.000 tasada – 8.000 anterior = tipo).
Lo que no dices es la deuda por la que se ejecuta.
Saludos,
Buenas tardes Tristán
Enhorabuena por tu blog. Me parece muy interesante, y lo que es más importante, ayuda a profanos en la materia.
Te rogaría que me aclarases una duda que tengo.
Quiero acudir a una subasta de una cochera que ya tiene fijada fecha. En el Juzgado me han dicho que el banco ha certificado una deuda de 8.913,84 euros. ¿Ese es el importe en que me subrogo o puedo encontrarme luego con algo diferente? Es decir, ¿esa cantidad incluye todos los conceptos adeudados al banco por principal, intereses, intereses de demora, etc?
Muchas gracias
Hola Rafael. Si la deuda de 8.914 euros es por la que el banco saca la plaza de garaje a subasta, entonces será pagada con lo que se recaude en la subasta y el adjudicatario no tendrá que pagar nada más.
Si embargo, por la forma en que has redactado la frase se podría colegir que te refieres a que el banco de la carga anterior ha certificado que la misma asciende a 8.914 euros. Si es así, entonces independientemente del dinero que se pague en la subasta el adjudicatario luego tendrá que pagar esa cantidad al banco titular de la carga anterior.
Así que solo tú sabes lo que has querido decir en realidad.
Gracias Tristán
He querido ser tan escueto que no te he dicho que la subasta se realiza por la ejecución de títulos judiciales (el promotor debía dinero al arquitecto). Me interesa la plaza porque vivo en el bloque
El valor de subasta es 12.062,16 € y el valor de tasación 20.976,00 €
La puja sería del 50%
Hola Tristan. En primer lugar felicitarte por el blog que has escrito porque sirve para guiarnos mucho a los novatos por estas lindes.
He sido adjudicatario de una vivienda que salio a subasta y leyendo el plan de liquidación no tengo claro si las cargas de comunidad e IBI deben recaer en mi o bien deben ser reclamadas dentro del concurso.
En el plan de liquidación del Administrador Concursal se especifica lo siguiente:
«Los inmuebles en régimen de propiedad horizontal se encuentran, hasta el día de
hoy, al corriente de los Gastos de Comunidad devengados con posterioridad a la declaración
de concurso y, por tanto, que han tenido la consideración de créditos contra la masa.
Igualmente dichos inmuebles están al corriente de los Impuestos de Bienes Inmuebles
devengados con posterioridad a la declaración de concurso y, por tanto, que han tenido la
consideración de créditos contra la masa.»
Sin embargo, los responsables de la subasta me informaron verbalmente que la vivienda tenía cargas de comunidad y de IBI que me serían reclamadas.
¿Podrías poner un poco de luz en mi camino?
Muchas gracias
Hola Tristan
Lo primero darte las gracias por compartir parte de tus conocimientos con todos nosotros.
Resumiendo: el adjudicatario está obligado por ley al pago de las deudas de comunidad del inmueble del ejercicio en curso y los 3 anteriores, y referente al IBI a todos los pendientes que no hayan prescrito.
Siendo esto así, en una adjudicación de un local en una subasta de la seguridad social:
-¿Cuál es la fecha que se toma como referencia para que el adjudicatario se le considere propietario y por tanto responsable de las cargas preferentes, la fecha de adjudicación o la de escriturar?
– Si la adjudicación se ha producido, por ejemplo, a mediados de Noviembre, ¿interesa esperar a escriturar en Enero para ahorrarse un ejercicio de la comunidad?¿Sería posible por plazos?
Gracias
Se toma la fecha del decreto de Adjudicación o, en su caso, la de las escrituras notariales. Por supuesto que si estás a finales de año interesa mucho retrasar un poco la cosa para ahorrarte un año de comunidad e IBI.
Hola a todos, mi pregunta es si en el caso de que el bien salg a subasta por un proceso de concurso de una sociedad en la que el administrador concursal trata de sacar todo el dinero posible vendiendo bienes hay que tener alguna especial precaución respecto de las cargas o el resto de acreedores.
En concreto se trata de una sociedad en concurso ya en fase de liquidación y se subastan varios objetos muebles y varios inmuebles. En el caso de uno de los inmuebles que es el que me interesa, el bien tiene una hipoteca de una caja de ahorros por 71k€ aunque sumados intereses costas y demas se llega a 132k€. El tipo de la subasta es de 70k€ y según el registro de la Propiedad no hay cargas anteriores a la citada hipoteca.
¿Al tratarse de un Concurso pueden venir el resto de acreedores y decir que su derecho de cobro es anterior a la hipoteca porque por ejemplo no se les pagaron unas facturas, o incluso la Seguridad Social o los empleados por impago de cuotas o salarios? Gracias
Ojo con los concursos, que los carga el diablo.
Esa hipoteca puede estar dentro del concurso o no. Si la subasta se celebra en el concurso de acreedores y la hipoteca está dentro del concurso, entonces compras libre de cargas pero si la hipoteca no está dentro del concurso, entonces esa hipoteca es una carga.
Y termino diciendo que ojo con los concursos, que los carga el diablo.
Tristán , he vuelto a releer la entrada y contemplas tres puntos, pero no dices nada de las deudas con Hacienda(Estado en mi nota simple) , que es la parte más importante de esos 150.000 euros de marras .
¿ También tendría que operar la tercería de mejor derecho en los embargos a favor de Hacienda y no es de aplicación para este caso el art.79.1 de la Ley general tributaria ( los adquirientes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos por derivación de la acción tributaria , si la deuda no se paga ) ?. ¿ A qué se refiere entonces el art.79.1 cuando dice deuda tributaria ?.
Se qué te estoy dando mucha guerra,….pero esta duda me machaca y Hacienda es Hacienda.
Gracias por tu ayuda y comprensión al contestar todo lo que te planteo . Espero me contestes a este comentario y ya no te » molesto » más. Muchas gracias .
Nada de lo que yo te pueda decir te va a tranquilizar. Mejor dicho, nada de lo que nadie te pueda decir te va a tranquilizar ¿No crees que si no menciono a los embargos de Hacienda entre las cargas preferentes quizá podría ser porque no lo son sino que son como una carga más? ¿Te has parado a pensar que a lo mejor tienen el mismo rango que las deudas en la carnicería del barrio o las de las facturas del móvil?
Las preferentes son las que he mencionado en el post y alguna otra cosilla que no menciono por su rareza y las afecciones reales son el IBI y la los recibos de comunidad. Punto.
El resto no son más que comidas de olla.
Es muy bueno que se pase miedo al comprar en subastas pues de lo contrario seríamos un montón y todos compraríamos más caro. Te diría que te gastases la pasta en contratar a un subastero local, pero no lo hago porque estoy convencido de que ni aún así te quedarías tranquilo.
Este negocio es así.
Hola , te olvidas de las afecciones reales por cuotas de urbanización pendientes de ingreso a las juntas de Compensación, estas son preferentes frente a todos con independencia de la fecha de su anotación en el Registro. Pueden anotarse con posterioridad a la expedición de certificación de cargas de un acreedor hipotecario y aún así el que compre en la subasta judicial la finca se la tiene que comer, hay autores que la califican como una auténtica hipoteca legal tácita . Nunca se puede estar tranquilo en estos supuestos. Cuando a las entidades bancarias cuando se les notifica una diligencia de embargo popr afección de cuotas se quedan tan panchos y desconocen el alcance de la figura y no te digo ya los juzgados que se creen que subastar es hacer churros.
Hola Cruz. Tienes razón, no las he mencionado como tampoco a las afecciones fiscales, porque cuando escribí este post tampoco quise profundizar tanto. Aunque hoy en día lo hubiera hecho porque ahora prefiero completar los temas hasta el fondo. En cualquier caso, yo creía que caducaban a los 7 años. Tampoco me consta lo que dices de que incluso pueden entrar después de la nota de expedidión.
Hola Tristán , en relación con los comentarios que nos hemos intercambiado anteayer , y en caso de que me adjudicase el inmueble , te preguntó lo,siguiente : si por el Juzgado se mandase cancelar todas las anotaciones posteriores a la hipoteca y el Registro de la Propiedad así lo hiciese ¿ podría Hacienda(Estado) iniciarme un procedimiento de derivación de responsabilidad tributaria, subsidiaria en este caso, en base al art. 79.1 de la LGT, al considerar que la suya es una carga preferente y que subsiste tras la adjudicación del bien en la subasta ? ¿ o al contrario me quedo tranquilo de que ni Hacienda ni TGSSOCIAL no van a llevar a cabo ninguna actuación contra mi cuando el Registro de la Propiedad les comunique que sus embargos se ha cancelado ? ¿ se dirigirán de nuevo contra el anterior deudor ? No creo posible que Hacienda o la TGSSOCIAL se queden sin intentar cobrar esa deuda a alguien y me preocupa que sea a mi. Gracias por responderme cuando puedas .
A los titulares de anotaciones de embargo nunca les hace ni pizca de gracia que sus derechos sean cancelados por orden judicial. Pero es lo que hay. No pueden hacer nada. Cuando sus anotaciones sean canceladas tendrán que buscar bienes alternativos que sean propiedad del verdadero deudor.
Buenos días Tristán , conozco a los verdaderos deudores ( en los pueblos nos conocemos todos ) y según les va no creo que tengan más bienes que este a su nombre y los embargos de Hacienda y TGSSOCIAL en esta subasta, según la nota simple del Registro de la Propiedad ascienden a más de 150.000 euros.
ESTE INMUEBLE que me tiene tan «mosqueado» es una MUY BUENA OPCIÓN si tengo certeza de que Hacienda y TGSSOCIAL no me pueden endosar ni ahora ni dentro de unos años esas cantidades por los embargos del verdadero deudor . Creo que el remate podría estar sobre los 90.000 euros , pero los 150.000 de los embargos mencionados son los nubarrones negros de la foto de este post tuyo y no se me quitan de encima como habrás sospechado. ¿ Esta respuesta que me das – » no pueden hacer nada » – sería aplicable a titulares de anotaciones de embargo de cualquier naturaleza ( Hacienda y TGSSOCIAL incluidos ) ?
Muy agradecido por la ayuda que me estas prestando y espero me respondas cuando puedas . Muchas gracias .
Jesús, da igual lo que yo te diga porque ciento cincuenta mil euros es mucho dinero y cuando no estás acostumbrado a estas lides te acongoja hasta la sobra de un conejo y no hay nada que yo pueda hacer para que vayas a esa subasta tranquilo.
Lo se por experiencia porque incluso alguno de mis clientes, a pesar de asistir a las subastas conmigo de la mano, no hay quien les quite la tembladera y si por ellos fuera tendría que estar todo el santo día repitiéndoles lo mismo.
Contigo no voy a hacer lo mismo, pero si te voy a sugerir que vuelvas a leer la entrada, esta vez más despacio y, sobre todo poniendo especial atención a partir del párrafo que empieza así: «Y luego hay un tipo de cargas, que aunque también son preferentes, su preferencia no nos perjudica a los adjudicatarios sino a…»
Ojo Jesús, que estás comprando mucho y veo que flojeas un poco respecto a los conocimientos teóricos. Si esos embargos son posteriores no tienes de que preocuparte.
Tristán lo que me mosquea son las anotaciones marginales de AFECCION que figuran al final de cada anotación de embargo y que ,como el IBI y las cuotas a la comunidad , tengo entendido que no se cancelan .
¿ No hay que darles importancia a las mencionadas anotaciones marginales de AFECCIÓN ? ¿ no sirve para nada el que estén ahí ? ¿ ESTADO Y TGSSOCIAL sólo pueden actuar en tercería de mejor derecho por ser anotaciones posteriores ? Gracias de nuevo por tus respuestas .
Que bien, precisamente tengo por ahí un enlace sobre las afecciones fiscales que me encanta. Siempre que puedo lo releo:
A ver si a ti también te gusta: Afecciones fiscales
Tristán el enlace es para muy expertos y lo que concluyo es que la cancelación o no dependerá del criterio del Registrador de la Propiedad , por lo que estoy al 50% en la decisión de ir o no a la subasta . Solicito tu experto consejo si no es mucho pedir .Gracias de nuevo.
La verdad es que en general yo nunca he hecho ni caso de las afecciones fiscales. Además esas afecciones que mencionas parecen estar caducadas.
Hola Tristán : Quiero participar en una subasta de un inmueble y veo, en la nota simple del registro de la propiedad que tiene varias cargas; la primera anotacion es la hipoteca del banco que es quien ejecuta , y la segunda y cuarta corresponden a embargos a favor del Estado y en ambas al final figura el siguiente literal: AFECCIÓN: Afección no sujeta a transmisiones por el plazo de 4 años a partir del 23-05-2009 y a partir del 09-12-2009 respectivamente. La tercera anotación es embargo a favor de TGSSocial y también con el literal al final de AFECCIÓN.
La pregunta que hago es si estas cargas de ESTADO y TGSSOCIAL son preferentes o se cancelarían si me adjudico el bien al ser «posteriores» . Muchas gracias de antemano.
Hola Tristán , te he seguido en rankia y hoy me he inscrito aquí. Te doy las gracias por todo lo que nos ayudas con tus «doctos artículos».
Me han adjudicado el remate de una vivienda en subasta y me consta que hay más de siete recibos de IBI pendientes de pagar por el ejecutado, pero el Ayuntamiento no se ha presentado ni creo se presente en el Juzgado para cobrarlos antes de que le paguen al banco lo recaudado en la subasta; con la postdata que añades ayer 6-10-2014 a tu antiguo blog , no me queda claro sí prepararme para pagar dos o cuatro recibos de IBI . Te solicito aclaración al respecto , ya que se trata de subasta y no de compra de vivienda , y de antemano te doy las gracias.
Hola Jesús. Si lo que quieres es vender la vivienda yo trataría de pagar solo el último recibo y probaría a ver si el notario acepta formalizar la escritura de compraventa solo con un único recibo. hasta antes de ayer eso era lo más usual. Solo ahora están empezando a pedir los cuatro últimos, pero todavía no lo hacen todos los notarios.
Y si lo que pretendes es quedarte con la vivienda para rentabilizarla por alquiler o para disfrutarla tú mismo, en tal caso no hagas nada. Que sean ellos los que te reclamen los recibos atrasados. Según vaya pasando el tiempo cada vez podrán reclamarte menos años.
Eso sabiendo que siempre te pueden reclamar todos los recibos que no hayan prescrito.
Llevo siguiendote desde hace tiempo en Rankia y ahora me he registrado aquí, te agradecería me contestaras la siguiente pregunta referente a una hipoteca bancaria anterior a la mía, dado que si me quedo ela vivienda tendre que subrogarme en esta hipoteca como puedo saber con certeza a cuanto asciende el importe en el que debere subrogarme?, me puedo fiar de lo que me diga el banco?
gracias anticipadas por tu amable contestación
Hola Ponsia. En general te podrías fiar de lo que te dijera el banco si es que el banco llegara a decírtelo, lo que es poco o nada frecuente. También le puedes preguntar al demandado, quien, si le sabes entrar, puede darte buena info. Pero vamos, que para curarte en salud lo mejor es echar la cuenta de la vieja poniéndote en lo peor.
En teoría en el expediente debería de haber una actualización de la deuda, n? Yo suelo encontrarlo
Solo en las ejecuciones ordinarias, no en las hipotecarias. Y no en el cien por cien de los casos.
Si el ejecutado está en situación concursal y la subasta se celebra dentro (o fuera) del concurso, la afección al pago del IBI y gastos de Comunidad (y, en principio, cobro por parte de Ayto y la comunidad de propietarios -aunque sea parcial- de sus créditos frente al concursado) altera el sacrosanto principio de sometimiento de todos los acreedores al concurso y sus efectos (par conditio creditorum) y, por tanto, no poder cobrar sino cuando les toque. No está bien resuelta legalmente esta cuestión. También hay otra afección superpreferente típica en PAI que son los gastos de urbanización.
En cuanto a la plusvalía, el sujeto pasivo es el transmitente, por tanto el adjudicatario nunca se hace cargo de él, aunque bien es verdad que en una reforma de la LH establece que si no se acredita que se ha autoliquidado la plusvalía, se produce el cierre registral. Desconozco qué ocurre cuando la transmisión es forzosa como consecuencia de una ejecución.
¿El crédito de los trabajadores al que te refieres el crédito refaccionario?
No Jorge, me refiero a las deudas derivadas de los salarios del último año de los trabajadores del demandado.
¿… plusvalía? Esto, vaya, ejem, ¿quién paga plusvalía? Yo creía que el adquirente pagaría ITP, pero no IIVTNU. No sé si estoy equivocado.
Yo no he mencionado ni se me hubiera ocurrido mencionar que el adquiriente tenga que pagar el impuesto de plusvalía. Nunca ha sido así. Hasta ahora
En realidad, la mención es de JULIO HERRERO («….lo mejor es imaginarte a cuanto ascenderán las 4 anualidades, la plusvalia , etc…a efectos de estudiar la inversión»). No sé si ha sido un lapsus, pero al hacer esa mención me ha entrado la duda…
Ya puestos, hago una re-consulta: ¿El deudor ejecutado debe pagar siempre y en todo caso la plusvalía?
Ahhh, es verdad. Supongo que Julio se refiere, más bien, a la plusvalía que va a tener cuando venda el piso.
Respecto a tu consulta, es lo que le toca, pero lo cierto es que no me imagino a los ayuntamientos persiguiendo al ex propietario para que les pague.
Sin embargo algo dijeron los políticos acerca de cambiar las leyes para ahorrar esa deuda a algunos.
Hola Tristan, como motivo de no llegar a ningún acuerdo para la venta de un piso del que son copropietarios 8 personas se presentó demanda judicial solicitando la disolución del proindiviso.
El piso no tiene cargas hipotecarias, pero si IBI y recibos comunidad propietarios.
Pues bien, se celebró subasta el 3 de septiembre 2015 y se lo adjudicaron 2 de los 8 copropietarios, haciendo una cesión de remate en favor de una tercera persona. El secretario judicial dio como fecha máxima el 4 de diciembre para que depositaran el importe de la puja, llegada la fecha han presentado escrito al juzgado indicando que por «circunstancias sobrevenidas» no iban a depositar el dinero , lo que a mi entender ha realizado una «quiebra de subasta». Dichas «circunstancias sobrevenidas» es que con fecha del 27/10/2015(posterior a la fecha de la subasta) han recibido un embargo de hacienda y por dicho motivo se han echado atrás.
Mi duda es la siguiente: yo soy una de los restantes copropietarios ,¿podría solicitar que me lo adjudicaran a mí, ya que yo fuí la segunda «postora» en la subasta, aunque en su momento no hice reserva de postura?y si fuera posible, de que manera me podría afectar el embargo que recae sobre 1/8 parte (ya que el deudor es uno de los copropietarios), me subrogaría en esa carga aunque en la fecha que se realizó la subasta (3 de septiembre) no existía aún dicha carga ? ( fue notificada por hacienda el 27 de octubre).muchas gracias de antemano por tu ayuda
Ese embargo lo cambia todo, Olga, y quien se adjudique la subasta tendrá que pagarlo.
http://www.foro-ciudad.com/plusvalia-municipal.php
Adjunto por su interes este enlace. En principio no veo porque no considerarla tan preferente como el IBI o las deudas de la comunidad, que al igual que la plusvalia de los terrenos debería haber pagado el ejecutado (que no tiene un duro que reclamarle, generalmente), pero que… finalmente acaba pagando el adjudicatario. Grava exclusivamente el «supuesto» incremento del valor de los terrenos urbanos, pero !ojo! aqui no hay plazo de prescripción de la deuda a los 4 años. Calcula en el enlace la plusvalia de cualquier valor de suelo en la que no haya habido trasmisión de la misma en mas de 30 años (máximo nº de cálculo).
De todas formas, como tengo dudas, me gustaria que opinara gente mas experta.
No, Julio, no es cierto que si no lo paga el transmitente (o ejecutado) tenga que hacerlo el adjudicatario. A mi nunca me han reclamado nada parecido.
Gracias por aclararmelo.
Creo que te refieres a las deudas llamadas preferentes pero cuya preferencia no afecta al adjudicatario (quien no tiene que pagarlas) sino que solo afecta al ejecutante pues pueden cobrar sus créditos antes de que lo haga él.
Debe ser raro que el Ayuntamiento y las Comunidades reclamen su derecho preferente en los juzgados para que le hagan efectivas esas 2 anualidades. Dado que buena parte de las ejecuciones por impago de hipotecas arrastran las deudas de ambas, había que instarles a reclamar, ya que te ahorras dos anualidades de las cuatro, que posiblemente acarree.
En cualquier caso, la información del valor catastral (que tanta trascendencia tiene en los gastos de trasmisión) no siempre se consigue, ni tampoco la información sobre la deuda; la de la Comunidad, a veces. Así que de entrada, creo yo, que lo mejor es imaginarte a cuanto ascenderán las 4 anualidades, la plusvalia , etc…a efectos de estudiar la inversión.
El articulo me parece estupendo.
Y tan raro, Julio. Coincido contigo en que lo mejor es ponerse en lo peor y contar con que esas deudas nos las encaloman a nosotros. Y luego, si resultamos ser los adjudicatarios y si la cuantía resultara insoportable podríamos intentar que el ayuntamiento las reclamara al juzgado que ha celebrado la subasta.
Las de IBI nunca he visto que fueran reclamadas, aunque bien podría haber ocurrido que lo hubieran sido en alguna de mis adjudicaciones y yo no me hubiera enterado. Al fin y al cabo los adjudicatarios no tenemos por qué enterarnos de las tercerías de mejor derecho que afectan a las ejecuciones. Pero sí he visto muchas veces cómo los juzgados han rechazado las pretensiones de cobrar de las comunidades de vecinos. Ahora mismo le ha pasado a un cliente mío que tenía la esperanza de que el juzgado aceptara pagarle 8.000 euros su comunidad y que va a tener que pagarlos él.
¿Con las deudas de las que no deben hacerse cargo el adjudicatario te estás refiriendo a las del art. 91 de la Ley Concursal o a las del 1924 del Código Civil?